Les types de copropriétés
Il existe 2 types de copropriétés : divise et indivise. Quelques caractéristiques principales les distinguent :
- La mise de fonds minimum nécessaire à l’achat (la partie qui n’est pas couverte par le prêt hypothécaire) : vous devez payer 5 % du prix d’achat pour la divise et 20 % pour l’indivise.
- Le mode de gestion : au Québec, les immeubles divis sont assujettis à des règles et normes obligatoires. Ils sont donc généralement administrés et entretenus de façon rigoureuse. Pour les immeubles indivis, l’administration est plus flexible et dépend davantage des copropriétaires.
- Les syndicats de copropriété : les immeubles divis sont dotés d’un syndicat qui rassemble les copropriétaires, géré par un conseil d’administration.
- Les frais de condo et les taxes : ils sont généralement moins élevés pour les copropriétés indivises – qui se répartissent un seul compte de taxes – que pour les divises, où tous les copropriétaires en reçoivent un.
Afin de mieux comprendre les 2 types de copropriétés et faire un choix adapté à vos besoins, consultez notre article « Copropriété divise ou indivise : les grandes différences ».
Les frais de copropriété
Les frais de copropriété (ou les frais de condo) servent entre autres à payer les frais d’entretien et d’administration de l’immeuble ainsi qu’à garnir le fond de prévoyance.
Puisque les frais de condo peuvent affecter votre budget, prenez connaissance de ceux qui vous seraient exigés avant d'acheter. Sachez aussi qu’ils peuvent varier grandement d’un endroit à l’autre.
En général les frais sont plus élevés s’il y a plusieurs aires communes et services offerts (comme une piscine ou des ascenseurs).
La partie du total des frais de copropriété que vous devrez payer équivaut au pourcentage de votre quote-part (la portion de l’immeuble que vous possédez). En fait, vous assumez un pourcentage des dépenses communes.
Attention : méfiez-vous des frais de copropriété particulièrement bas.
Cela pourrait indiquer qu’il y a des lacunes en ce qui concerne l’entretien de l’immeuble et de sa gestion financière. Exemple : un fonds de prévoyance trop peu rempli pourrait ne pas suffire si des travaux d’urgence sont requis.
Méfiez-vous également des cotisations extraordinaires répétées.
Ce type de cotisation est exigé en plus des cotisations mensuelles pour faire face à des situations imprévues. Cela peut aussi être un symptôme d’une mauvaise gestion financière ou de problèmes d’entretien qui requièrent des travaux.
Pour bien décortiquer ce qu’impliquent les frais de condo, lisez notre article « Frais de condo : ce qu’il faut savoir ».
Le fonds de prévoyance
Le fonds de prévoyance est un compte dans lequel une partie des frais de copropriété est versée en prévision de travaux d’entretien majeurs ou d’imprévus.
Un fonds de prévoyance bien garni : généralement bon signe
Une copropriété ayant eu récemment recours à une étude de fonds de prévoyance peut vous offrir un peu plus de tranquillité d’esprit quant à sa santé financière. Ce type d'étude aide à déterminer le montant nécessaire dans un fonds de prévoyance en fonction de plusieurs facteurs, comme le type d'immeuble ou son année de construction.
Un fonds de prévoyance inexistant ou peu garni : alerte rouge
Vous pourriez devoir payer des sommes d’argent considérables si des travaux importants sont requis. Auriez-vous l’argent nécessaire si cela devait se produire?
Bon à savoir : le fonds d’autoassurance au Québec
Les propriétés divises doivent également détenir un fonds d’autoassurance pour couvrir la franchise de l’assurance habitation de l’immeuble (le montant de base qui est dû lors d’une réclamation pour un sinistre, par exemple).
La déclaration de copropriété
La déclaration de copropriété (ou la convention d’indivision dans le cas d’un immeuble indivis) regroupe plusieurs documents importants. Ces derniers peuvent contenir plusieurs clauses et règlements qui auront un impact sur l’utilisation de votre logement et votre vie quotidienne.
Voici quelques points à considérer :
- Vous désirez louer votre propriété? Certaines déclarations de copropriété prévoient des restrictions en ce qui concerne la location à court ou à long terme.
- Vous avez des animaux de compagnie? Vérifiez les règles concernant les animaux domestiques, elles pourraient interdire certains types d'animaux ou les proscrire à certains endroits dans l'immeuble.
- Vous désirez apporter des changements extérieurs à votre unité? Certaines copropriétés pourraient interdire des modifications particulières à l’aspect physique extérieur de l’immeuble. Exemple : les cordes à linge ou certaines décorations extérieures.
Important : la convention d’indivision (immeubles indivis)
La convention d’indivision n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Ce document est le reflet d’une copropriété indivise en santé. L’absence de celui-ci pourrait occasionner plusieurs difficultés ou conflits entre les copropriétaires.
Pour en apprendre encore plus sur la déclaration de copropriété, consultez notre article « Comprendre la déclaration de copropriété ».
Vos voisins et copropriétaires
Comme pour tout type de propriété, prenez le temps de visiter la copropriété que vous convoitez afin de vérifier qu’elle répond bien à vos critères et à vos désirs.
Si une photo vaut mille mots, elle ne vous informera pas quant au quartier, au bruit ambiant et à votre ressenti.
Il est également très judicieux de rencontrer vos voisins et copropriétaires. Une bonne entente avec eux vous aidera à profiter pleinement de votre nouveau chez-vous.
Vous voilà mieux informé afin de prendre une bonne décision pour l’achat de votre copropriété. Réfléchissez aussi à votre offre d’achat et ses conditions, à votre préautorisation, à votre prêt hypothécaire, ainsi qu’au type de taux que vous choisirez.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos spécialistes pour profiter d’un accompagnement personnalisé. Pour vos questions, on est là.
Afin de franchir ces étapes en toute confiance, vous pouvez aussi suivre notre guide « 7 étapes pour acheter une première maison ».
