Comprendre la déclaration de copropriété

Qu’est-ce qu’une déclaration de copropriété? 

Une déclaration de copropriété est un document juridique qui règlemente l’utilisation et la gestion d’une copropriété divise. Il détaille vos droits et obligations dans l’immeuble que vous convoitez, ainsi que la quote-part des charges communes qui vous incombent. 

Copropriété divise ou indivise?

La nuance est importante puisqu’une déclaration de copropriété n’est pas obligatoire pour les copropriétés indivises. Cela dit, c’est tout de même recommandé d’adopter une convention d’indivision afin d’officialiser les droits et usages exclusifs, ainsi que les règles et modalités de l’administration de la copropriété.

→ Pour approfondir le sujet, lisez notre article : « Copropriété divise ou indivise : les grandes différences ».

Différences entre les provinces et territoires

Ce qui est inclus dans une déclaration de copropriété — et comment elle sera administrée —, dépend des lois de la province ou du territoire où se situe l’immeuble. 

Bon à savoir : les termes qui désignent la déclaration de copropriété ainsi que la façon de désigner les types d’immeubles peuvent également changer d’un endroit à l’autre. On dira parfois « strata » ou « condominiums » plutôt que « copropriété ». 

Quels sont les éléments clés d’une déclaration de copropriété?

Voici quelques-unes des principales composantes d’une déclaration de copropriété  :

Acte constitutif de la copropriété 

Généralement la première partie de la déclaration de copropriété. Elle définit :

• L’usage de l’immeuble et de ses parties (exemple : est-ce un hôtel, un espace commercial ou un immeuble résidentiel?)
• La répartition des pouvoirs entre le conseil d’administration (CA) et l’assemblée des copropriétaires (qui décide quoi)
• La valeur des différentes parties privatives (les condos). Souvent exprimée en pourcentage, elle sert notamment à établir :
  • Les quotes-parts de la propriété des parties communes (exemple grossier : vous détenez 5 % du hall d’entrée)
  • Les charges communes de la copropriété (l’ensemble des frais communs — comme le déneigement —, et le montant que ça représente pour vous selon votre quote-part)
  • L’attribution des voix à l’assemblée des copropriétaires (ce que vaut votre vote en fonction de votre quote-part)

Les règlements de l’immeuble

Cette partie de la déclaration de copropriété contient les règles que les personnes qui occupent l’immeuble doivent respecter. Celles-ci peuvent s’appliquer autant aux parties privatives qu’aux parties communes. Quelques exemples de ce qui peut être encadré par ces règlements :

• La présence d’animaux domestiques
• L’usage de cannabis (et d’articles pour fumeurs)
• Le prêt ou la location des logements (à court ou long terme)
• Le respect de l’esthétique de l’immeuble (exemple : l’installation d’une corde à linge ou d'un système d'éclairage sur votre balcon)
• L’utilisation des parties communes (exemple approximatif : « prière de ne pas faire jouer du rock trop fort sur le bord de la piscine »)
• La présence de visiteurs
• Les règlements administratifs (exemple : la nomination du CA ou les processus relatifs aux assemblées)

L'état descriptif des fractions

Cette partie énumère les numéros de lots des parties privatives et communes (un numéro unique qui leur est attribué), ainsi que les charges qui peuvent les affecter (comme des servitudes). 

Une servitude (il y en plusieurs types) : l’obligation de tolérer quelque chose ou de s’abstenir d’exercer un droit. Exemple : une servitude permet aux voisins de passer sur votre terrain ou vous empêche de bâtir une piscine.

Comment est administrée la déclaration de copropriété?

Le syndicat de copropriété veille à l’administration et au respect de la déclaration de copropriété. L’entité est également responsable d’entretenir et de conserver l’immeuble en bon état. Elle est constituée de deux parties, chacune dotée de pouvoirs décisionnels :

• Le conseil d’administration (CA)
  Il regroupe les administrateurs nommés selon le règlement de la déclaration de copropriété. Ces personnes sont entre autres chargées de gérer les assemblées, de faire respecter les droits et les obligations des copropriétaires, et d’organiser et de diriger les travaux (au besoin).

• L’assemblée des copropriétaires  
  Elle rassemble tous les propriétaires (ou leurs représentants) au moins une fois par année. C’est l’occasion de discuter et de prendre des décisions sur des enjeux qui concernent l’immeuble et la déclaration de copropriété. 

Bon à savoir : le syndicat de copropriété peut être soutenu par des entreprises de gestion immobilière. Moyennant des honoraires, celles-ci peuvent s'occuper de certaines tâches (comme l’entretien ou les communications aux copropriétaires).

Les règles varient

Les règles pour adopter certaines mesures varient en fonction de leurs portées. Exemple : modifier l’acte constitutif de la copropriété au Québec requiert les trois quarts des voix des copropriétaires représentés à l’assemblée. Pour changer les règlements de copropriété : une majorité simple suffit.

Non-respect de la déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété prévoit généralement des sanctions à l’endroit des copropriétaires qui ne respectent pas un règlement ou une obligation. Exemple : omettre un paiement pourrait signifier devoir payer une amende. C’est ce que l’on appelle une clause pénale.

Au Québec : le Code civil prévoit que le syndicat peut inscrire une hypothèque légale - donc une dette officielle - contre un condo si le propriétaire est en défaut de payer ses charges communes pendant plus de 30 jours. Cette situation peut également engendrer un cas de défaut de l’hypothèque auprès de son institution financière, et son dossier de crédit sera affecté. 

Modifications à la déclaration de copropriété

Il est possible d’amender ou de modifier une déclaration de copropriété. Sachez toutefois que les règles qui encadrent ces changements varient en fonction de ce que voulez changer et de la province ou du territoire. 

La section qui porte sur les règlements de l’immeuble est souvent plus simple à changer que l’acte constitutif ou l’état descriptif des fractions, par exemple.

Rappelez-vous de lire attentivement la déclaration de copropriété avant d’acheter. Même si le condo semble parfait, les règles de l’immeuble et l’impact des charges sur votre budget doivent vous convenir aussi. 

→ Pour en apprendre davantage sur l’achat d’une copropriété, consultez notre guide de la copropriété.

→ S’il s’agit également de votre premier achat, lisez aussi notre article : « 7 étapes pour acheter une première maison. »