1. Tenir compte de l’emplacement
En immobilier, l’emplacement est la clé! Même si une propriété peut être agrandie, rénovée ou transformée, jamais elle ne changera de rue, de quartier ou de ville. Si un couple cherche une maison à Laval, il fera sans doute des compromis sur certains attributs plutôt que d’acheter la « maison parfaite » à Brossard. Ainsi, l’emplacement s’impose comme le principal facteur qui influence la valeur d’une résidence.
D’après la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), la valeur médiane d’une maison unifamiliale au Québec est de 239 000 $. À Montréal, ce nombre grimpe à 307 250 $, alors qu’il chute à 140 000 $ à Trois-Rivières. Cela dit, des centaines de kilomètres ne doivent pas forcément séparer deux emplacements pour justifier une différence de dizaines de milliers de dollars. Un bungalow à Tétreaultville pourrait être offert pour le double du prix dans Rosemont, seulement une douzaine de kilomètres plus loin.
Outre la ville ou le quartier, il faut aussi prendre en considération ce que l’on trouve autour de la maison. Une propriété située en face d’un parc aura une plus grande valeur marchande qu’une résidence située sur la même rue, mais dont la cour donne sur le stationnement d’une station-service.
2. Dresser la liste des attributs favorables
Une fois l’emplacement bien évalué, il faut comprendre le genre de bien immobilier que l’on a entre les mains. Une propriété de deux chambres n’aura pas la même valeur qu’une autre qui en compte quatre.
Afin d’évaluer efficacement la valeur marchande optimale, tous les attributs de la propriété doivent être pris en considération : la superficie habitable, la dimension du terrain, le nombre de pièces, la présence d’un garage et toute autre caractéristique dite contributive, comme une cave à vin ou une piscine. La qualité de l’enveloppe extérieure (toit, brique, fenêtres, fondations) et la finition intérieure, en particulier celle de la cuisine et des salles de bains, doivent aussi être étudiées avec attention. L’état de la maison pèse dans la balance, puisque l’acheteur n’hésitera pas, de son côté, à calculer le coût des rénovations dans son budget. Sans parler de tous les acheteurs potentiels qui bouderont une propriété ne pouvant être qualifiée de « clé en main ».
Dans le processus d’inventaire des caractéristiques de sa maison, le propriétaire doit adopter une attitude neutre et détachée. La valeur émotive rattachée à certains attributs ne devrait jamais être prise en compte. Vous avez de beaux souvenirs liés à votre piscine hors terre, un peu désuète, mais dans laquelle vos enfants ont appris à nager? Le prochain acheteur, lui, trouvera simplement qu’elle doit être remplacée…
3. Étudier les comparables
Comme tout autre marché, l’immobilier est régi par l’offre et la demande. Si un type de propriété est populaire, sa valeur sera ajustée à la hausse, d’autant plus si ce type d’offre se fait rare. Ainsi, mettre en vente un condo de deux chambres sur le Plateau-Mont-Royal alors qu’une dizaine de voisins immédiats ont eu la même idée peut compliquer la donne… à moins que la demeure ait un avantage sur les propriétés semblables. D’où la pertinence d’une étude sérieuse des comparables, c’est-à-dire des propriétés présentant des caractéristiques similaires et situées dans le même secteur.
Première question à se poser : à quel prix a-t-on vendu les dernières propriétés comparables? Par dernières, on entend en général les propriétés vendues dans les six derniers mois. Cependant, le délai de vente est une donnée variable, et ce, à travers la province. Alors que la vente d’une maison unifamiliale prend en moyenne 117 jours au Québec, la même maison restera sur le marché en moyenne seulement 88 jours à Montréal et 140 jours à Québec. Selon la région où se trouve la propriété, on resserrera ou on élargira donc l’horizon de temps.
On devrait choisir entre trois et dix comparables récents afin d’établir une fourchette de prix représentative, puis y situer sa propriété. Son emplacement en face d’une école primaire lui permet-elle de se démarquer favorablement ou, au contraire, sa façade très rapprochée d’une rue au fort trafic routier la désavantage-t-elle?
À l’heure de fixer un prix de vente, il faut de plus prendre en compte sa situation personnelle. S’il faut vendre au plus vite pour respecter les clauses d’une offre d’achat conditionnelle sur une autre propriété, on devra peut-être s’attendre à obtenir un peu moins. Au contraire, si rien ne presse, on sera prêt à patienter pour obtenir la somme désirée. En immobilier aussi, le temps, c’est de l’argent!
4. Se faire accompagner par un professionnel en immobilier
Un courtier immobilier peut accompagner un vendeur dans l’évaluation de la valeur marchande de sa propriété. Celui-ci s’appuiera sur sa connaissance du marché, sur une étude des comparables et sur son expérience pour l’orienter vers le juste prix.
Quant à l’évaluateur agréé, il en a fait son métier. Il est ainsi outillé pour formuler une opinion objective sur la valeur d’un bien immobilier. Encadré par un ordre professionnel, l’évaluateur agréé suit un processus rigoureux et doit respecter un code de déontologie sévère, ce qui peut représenter une garantie de qualité supplémentaire. Concrètement, l’évaluateur agréé fera une visite physique des lieux, puis réalisera une étude du voisinage et du marché avant d’émettre ses recommandations.
Le point sur l’évaluation municipale
La municipalité fait un inventaire de tous les immeubles qui se trouvent sur son territoire pour fixer le montant des taxes municipales et scolaires des propriétaires. On peut donc penser que l’évaluation est juste, car elle prend en compte la valeur réelle de la propriété dans le marché où elle est située. D’un autre côté, on peut aussi trouver l’évaluation municipale bien désuète, car elle ne prend jamais en considération l’état du marché actuel, ce qui la rend inefficace pour fixer la valeur marchande de sa propriété dans le présent.
Peut-on au moins s’y fier si la ville vient tout juste de déposer un nouveau rôle d’évaluation foncière? Réponse courte : non. C’est que cette nouvelle valeur inscrite dépend tout de même d’une évaluation menée un an et demi plus tôt… une éternité dans le marché immobilier!
L’évaluation municipale peut néanmoins servir dans l’étude des comparables. À quel pourcentage, en dessous ou au-dessus de l’évaluation foncière, les propriétés voisines semblables ont-elles été vendues? Si c’était à un prix inférieur à 30 % de leur évaluation municipale, il serait étonnant qu’on réussisse à vendre à un prix supérieur.
L’évaluation de la valeur marchande d’une propriété peut aussi être un exercice pertinent pour prioriser de futurs travaux de rénovation, obtenir du financement supplémentaire, mieux évaluer la valeur globale de son portefeuille d’actifs... ou éviter les mauvaises surprises en recevant son prochain compte de taxes!