Les frais de condo sont-ils obligatoires?
Les frais de condo sont obligatoires dans les copropriétés divises. En revanche, ils ne sont pas obligatoires dans les copropriétés indivises.
Les immeubles indivis peuvent toutefois prévoir une certaine contribution mensuelle ou annuelle pour remplir un fonds de prévoyance et payer les frais d’entretien de l’immeuble.
Voici brièvement ce qui distingue les copropriétés divises et indivises :
Indivises
- La mise de fonds minimum nécessaire à l’achat (la partie qui n’est pas couverte par le prêt hypothécaire) est de 20 %
- L’administration est plus flexible et dépend davantage des copropriétaires
- Les frais de condo (s’il y en a) et les taxes sont généralement moins élevés
Divises
- La mise de fonds minimum nécessaire à l’achat est de 5 %
- Elles sont assujetties à des règles obligatoires qui proviennent du Code civil du Québec
- Elles sont dotées d’un syndicat de copropriété qui est géré par un conseil d’administration et une assemblée de copropriétaires
- Les frais de condo et les taxes sont généralement plus élevés
Afin d’approfondir ce qui distingue les copropriétés divises et indivises, lisez notre article : « Copropriété divise ou indivise : les grandes différences ».
Que couvrent les frais de condo?
Les frais de condo (aussi appelés frais de copropriété) sont facturés aux copropriétaires chaque mois. Ils servent à :
- Payer l’entretien régulier des parties communes : ces dépenses peuvent comprendre le lavage des fenêtres, le déneigement, l’entretien de la pelouse, etc.
- Couvrir les frais d’administration : la gestion d’un immeuble engendre certains frais, comme la tenue des assemblées. Certains immeubles sont également gérés par des entreprises privées rémunérées.
- Acquitter les frais d’assurances de l’immeuble : en plus de vos assurances personnelles qui servent à protéger votre logement et votre responsabilité civile, certaines assurances sont nécessaires afin de couvrir l’ensemble de l’immeuble et son syndicat.
- Cotiser au fonds d’autoassurance : ce fonds contient la somme nécessaire pour payer la franchise de l’assurance de l’immeuble, soit le montant de base à débourser lors d’une réclamation. Au Québec, c’est obligatoire pour les copropriétés divises.
- Garnir le fonds de prévoyance : il s’agit d’un fonds d’urgence pour l’immeuble. C'est un compte dans lequel est versé un montant en prévision de travaux d’entretien majeurs (comme la réfection du toit ou des imprévus). Au Québec, c’est obligatoire pour les copropriétés divises.
Comment établir les frais de condo?
Votre cotisation personnelle est calculée en fonction de la valeur relative de la portion de l’immeuble que vous possédez. Exemple : si la valeur de votre condo équivaut à 7 % de la valeur de l’immeuble, vous paierez 7 % des dépenses communes.
Le montant des frais de condo dépend de plusieurs facteurs, notamment :
- Des fournisseurs. Exemple : une entreprise privée qui gère l’immeuble devra être rémunérée.
- L’emplacement de la copropriété. Les immeubles situés dans les grandes villes ont généralement des frais de condo plus élevés.
- Des services offerts comme un gymnase, une piscine ou des ascenseurs.
- L’anticipation des travaux à effectuer : un immeuble plus âgé pourrait nécessiter plus de travaux ou d’entretien.
Faut-il se méfier de frais de condo trop bas?
Oui. Si vous avez déniché un condo qui vous plaît et dont les frais de condo sont parmi les moins élevés sur le marché, la prudence est de mise.
Des frais de condo trop bas peuvent signaler :
- Des frais d’entretien et d’administration sous-évalués. Ce scénario se présente souvent dans le cas d’immeubles neufs. Même si cela peut sembler attrayant au moment de l’achat, ce n’est malheureusement pas viable. Un jour ou l’autre, il faudra augmenter ces frais pour garder l’immeuble en bon état.
- Un manque d’entretien régulier et préventif. Dans le cas d’un immeuble existant, des frais de condo trop bas peuvent cacher un manque d’entretien préventif et le report de travaux importants. Lorsqu’un immeuble est négligé, il peut perdre de la valeur.
- Un fonds de prévoyance inexistant ou peu garni. Dans ce cas, vous pourriez devoir avancer une somme d’argent additionnelle considérable (cotisation extraordinaire) si des travaux importants sont requis.
Qu’est-ce qu’une cotisation extraordinaire?
Une cotisation extraordinaire est une somme qui s’ajoute à la cotisation mensuelle normale. Elle est décrétée afin de couvrir des charges supplémentaires pour un projet, comme des travaux, ou pour remédier à des difficultés financières.
L’importance d’une étude de fonds de prévoyance
L’étude de fonds de prévoyance permet de bien évaluer le montant requis dans le fonds de prévoyance. Pour avoir l’heure juste, demandez que cette étude soit réalisée par un architecte, un ingénieur ou un autre professionnel du bâtiment.
Bon à savoir : au Québec, cette pratique a été rendue obligatoire tous les 5 ans.
Il vaut parfois mieux payer des frais de condo plus élevés pour vous assurer que votre immeuble est bien entretenu et que le fonds de prévoyance est bien garni. Pour profiter d’un accompagnement personnalisé et bien planifier votre budget lors de l’achat de votre copropriété, prenez rendez-vous avec nos spécialistes. Pour vos questions, on est là.
Prêt à acquérir le condo de vos rêves? Consultez notre « Guide de la copropriété en 5 points ».
