Mise de fonds : notre guide complet

C’est quoi une mise de fonds? 

Une mise de fonds est le premier paiement que vous devez faire pour acheter une nouvelle maison. C’est une manière de démontrer à votre institution financière qu’il n’est pas risqué de vous accorder un prêt hypothécaire et que vous vous engagez à le rembourser.  

Ce montant initial représente un pourcentage du prix d’achat d’une propriété. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % de celui-ci, vous devez souscrire à une assurance prêt hypothécaire qui protège les banques en cas de défaut de paiement. Vous pouvez y adhérer auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), ou de compagnies d’assurance comme Sagen ou Canada Guaranty. 

Il y a différentes manières d’épargner en vue d’une mise de fonds. En connaissant leurs avantages et leurs exigences, vous pourrez choisir l’option qui vous convient le mieux. 

Quelle est la mise de fonds minimum pour une maison? 

Pour déterminer la mise de fonds minimum nécessaire à l’achat d’une maison, vous devez tenir compte de : 

1. Votre capacité d’emprunt 

Il s’agit du montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter en tenant compte de facteurs comme : 

• vos revenus 
• vos dettes actuelles 
• votre historique de crédit  
• les taux d’intérêt en vigueur 

Votre spécialiste en finances peut vous aider à déterminer votre capacité d’emprunt en comparant vos revenus mensuels bruts et vos dettes. Ce ratio d’endettement est un bon indicateur de l’état de vos finances et de votre capacité à rembourser votre prêt hypothécaire. 

​​→ Découvrez combien vous pouvez emprunter pour une maison grâce à notre outil de calcul

2. Le type d’habitation choisi 

Les calculs pour déterminer la mise de fonds minimum d’une propriété ne sont pas les mêmes si vous comptez acheter, par exemple, un immeuble locatif de grande valeur ou une copropriété indivise.  

• Une propriété de moins de 500 000 $
  ​​→​ Au Canada, les banques exigent une mise de fonds minimum équivalant à 5 % du prix de vente d’une propriété. 
• Une propriété de plus de 500 000 $
  ​​→​ Si le prix de vente dépasse ce montant, la mise de fonds minimum doit correspondre à : 
• 5 % de la première tranche de 500 000 $  
• 10 % de la somme comprise entre 500 000 $ et 1,5 M$ 
• 20 % de la somme excédant 1,5 M$         
  Par exemple, pour un immeuble de 600 000 $, la mise de fonds minimum est de 35 000 $, soit 5 % de 500 000 $ (25 000 $) additionné à 10 % de 100 000 $ (10 000 $). 

Pourquoi est-il avantageux de faire une mise de fonds plus élevée? 

Si votre situation financière le permet, vous avez avantage à opter pour une mise de fonds plus élevée que le minimum requis. 

• Vous réduirez le montant total de votre emprunt, et donc vos paiements périodiques et les intérêts que vous payerez. 
• Si votre mise de fonds correspond à 20 % ou plus du prix d’achat, vous n’aurez pas à souscrire à une assurance prêt hypothécaire. 

Quelles sont les erreurs à éviter?

En fixant le montant de votre mise de fonds, assurez-vous de ne pas tomber dans ces pièges : 

• Mal évaluer vos finances
  Prenez le temps de bien calculer vos revenus, vos dettes, vos emprunts et vos dépenses mensuels. Vous serez en mesure de mieux déterminer ce que vous devez épargner et emprunter. 
• Sous-estimer les coûts supplémentaires
  N’oubliez pas d’inclure dans vos calculs les frais de clôture, les honoraires de votre notaire, les taxes, les droits de mutation, les assurances et le coût d’éventuelles rénovations. Ces montants peuvent faire grimper la facture totale de 2 % à 3 %. 

→ Consultez notre article sur les frais à prévoir lors de l’achat d’une maison

Comment mettre de l’argent de côté pour une mise de fonds? 

Deux comptes d’épargne peuvent contribuer à maximiser vos économies et à atteindre plus rapidement le montant nécessaire à une mise de fonds, en plus d’être avantageux fiscalement : 

1. Le CELIAPP

Le CELIAPP (compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) est spécialement conçu pour vous aider à épargner en vue d’une première maison. Vous pouvez y faire fructifier vos économies tout en réduisant votre charge fiscale puisque vos contributions sont déductibles d’impôt. Les montants que vous en retirez sont libres d’impôt s’ils sont utilisés pour l’achat d’une première habitation.  

2. Le REER 

Le REER (régime enregistré d’épargne-retraite) offre aussi des avantages fiscaux : vos cotisations sont déductibles d’impôt et les revenus de placement croissent à l’abri du fisc jusqu’au moment de les retirer. 

Grâce au RAP (régime d’accession à la propriété), vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER pour l’achat d’une première maison, et ce, sans avoir à payer d’impôt sur ce montant. Vous disposez ensuite de 15 ans pour rembourser cette somme. 

→ Consultez notre article sur comment « RAPer » votre REER

Faites un plan d’épargne 

Pour amasser l’argent nécessaire à une mise de fonds, vous avez avantage à établir un plan d’épargne.  

• Évaluez d’abord combien d’argent vous pouvez épargner chaque mois tout en respectant vos obligations financières.  

→ Consultez notre article sur l’épargne en vue de la réalisation d’un projet

• Établissez ensuite un échéancier réaliste pour atteindre votre objectif. Par exemple, si vous planifiez acheter une nouvelle maison dans trois ans et que vous avez besoin d’amasser 30 000 $, vous devrez économiser environ 833 $ par mois. 

Voici d’autres conseils pratiques pour vous aider à épargner pour votre mise de fonds : 

• Faites un budget
  Comptabilisez vos revenus et vos dépenses pour identifier les possibilités d’économie. Utilisez notre outil en ligne pour créer un budget. 
• Réduisez vos dépenses
  Résiliez les abonnements inutilisés, espacez les sorties au restaurant et évitez les achats impulsifs.  
• Ouvrez un compte d’épargne
  Maximisez vos économies grâce aux avantages fiscaux et aux intérêts composés d’un compte d’épargne à haut rendement ou d’un compte enregistré comme le CELIAPP ou le REER. 
• Optez pour des transferts automatiques
  Programmez des versements réguliers de votre compte courant vers votre compte d’épargne afin de mettre de l’argent de côté sans même avoir à y penser. 
• Augmentez vos revenus
  Cherchez d’autres sources d’argent comme trouver un emploi à temps partiel, faire des heures supplémentaires ou vendre des biens qui ne vous servent plus. 

Bénéficiez d’un don de vos proches 

Si vous manquez de liquidités pour votre mise de fonds, un don de vos parents peut changer la donne. Les banques exigent toutefois certains documents au moment d’accorder le prêt hypothécaire : 

• Une lettre signée par la donatrice ou le donateur indiquant qu’il s’agit bien d’un don et non d’un prêt. Elle doit inclure vos noms, votre lien, la date et le montant offert, ainsi qu’une mention claire qu’aucun remboursement n’est attendu. 
• Une preuve du don comme un relevé bancaire récent. Habituellement, les fonds doivent avoir été versés dans votre compte au moins 90 jours avant la demande de prêt hypothécaire.  

Une mise de fonds est essentielle à l’achat d’une première maison. Le montant déboursé peut non seulement faciliter l’obtention d’un prêt hypothécaire, mais aussi vous offrir certains avantages. Prenez le temps de bien évaluer vos finances, de prévoir les coûts supplémentaires et d’explorer toutes les possibilités. En planifiant soigneusement votre épargne, vous atteindrez plus facilement votre objectif. 

Pour des conseils personnalisés et adaptés à votre situation, n’hésitez pas à consulter votre conseillère ou conseiller en finances. Une bonne planification vous aidera à réaliser votre projet d’achat immobilier avec succès.