Transmission d’un bien immobilier de son vivant : comment faire?

12 juillet 2024 par Banque Nationale
Mère et fille se serrant l'une contre l'autre, regardant par la fenêtre de la cuisine

Vous souhaitez transmettre un bien immobilier de votre vivant à vos enfants? Vous désirez, par exemple, leur transférer un immeuble locatif ou un chalet? C’est possible, mais prenez d’abord le temps d’analyser tous les scénarios qui s’offrent à vous. Il existe plusieurs solutions, chacune ayant des avantages, des inconvénients et des obligations fiscales importantes. Voici un tour d’horizon de vos options. 

Devriez-vous transférer votre propriété de votre vivant ou à votre décès?

Il peut être avantageux de transférer un bien immobilier de votre vivant à vos proches, comme à vos enfants. En choisissant cette option, vous aidez un membre de votre famille de votre vivant, ce qui vous procure un sentiment d’accomplissement. 

Mais il n’y a pas que des avantages. Par exemple, si le produit de la vente de ce bien immobilier fait partie de votre stratégie de retraite, il faudra revoir votre plan. Raison de plus pour peser le pour et le contre afin de bien préparer la transmission de ce bien immobilier. Voici différents scénarios. 

Comment réaliser la transmission d’un bien immobilier de son vivant? 

Qu’arrive-t-il si vous faites un don de bien immobilier de votre vivant? 

Le don d’immeuble est la façon la plus simple de transmettre un bien immobilier de son vivant. Il s’agit d’un acte à titre gratuit, c’est-à-dire que vous, le donateur, acceptez de transférer l’immeuble sans contrepartie financière à votre enfant, le donataire. Même si cette stratégie est très honorable de votre part, il est important de savoir que, fiscalement, ce don reçoit le même traitement que tout autre type de disposition ou de transaction. 

Donc le donateur et le donataire sont réputés comme ayant fait une transaction au juste prix de la valeur marchande de la propriété, même si aucune somme d’argent n’a été échangée. Cela veut dire que vous subissez un impact fiscal immédiat (sur le gain en capital et en récupération d’amortissement), même s’il s’agit d’un don immobilier de votre vivant.  

De l’autre côté, les autorités fiscales considéreront que vos donataires ont acquis votre bien immobilier à sa juste valeur marchande. 

Il est donc important de faire vos calculs et de discuter avec vos enfants afin de savoir s’ils seront en mesure de débourser les sommes exigées pour ce type de donation. Est-ce que vos enfants pourront également payer les frais juridiques et les charges financières associées à la propriété, comme les taxes? De là l’importance de discuter non seulement avec une experte ou un expert, mais aussi avec ses proches.

Attention à la vente d’un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur réelle

Attaquons-nous aux mythes qui entourent la vente d’un bien immobilier à un coût inférieur à sa valeur réelle. Nombreux sont celles et ceux qui croient (à tort) que cette stratégie est avantageuse d’un point de vue fiscal, et ce, pour les deux parties. 

D’abord, les autorités fiscales considèrent que la vente à un prix inférieur à sa valeur réelle est une transaction effectuée à sa juste valeur marchande. Donc, vous devrez tout de même inclure dans votre revenu imposable, 50% des premiers 250 000$ annuels de gain en capital et 66,67% des gains en capital excédents la première tranche de 250 000$.

Icône d'une maison avec un signe de dollars devant

Un exemple concret, s’il vous plait?
Vous avez acheté une maison à 50 000 $ il y a 40 ans et elle vaut aujourd’hui 200 000 $. Même si vous vendez la propriété à 60 000 $, vous serez imposé sur 50 % du gain en capital, c’est-à-dire sur 75 000 $ (50 % de 150 000 $). C’est une somme considérable qui se traduira également par un montant d’impôt important à payer. 

Pour vos proches, il y aura un problème de double imposition. Le fisc considérera qu’ils se sont procuré le bien pour 60 000 $. Donc, lors d’une éventuelle revente du bien à 200 000 $, par exemple, vos enfants seront imposés sur un gain en capital de 140 000 $ (200 000 $ moins 60 000 $). 

Certaines stratégies existent pour éviter ce problème. Il est judicieux d'en discuter avec votre conseillère ou conseiller et de consulter votre comptable.

Qu’arrive-t-il si vous vendez au juste prix de la valeur marchande? 

Selon plusieurs spécialistes, la vente constitue le moyen à privilégier pour la transmission d’immeubles de son vivant. Généralement, le prix doit être payé en totalité au vendeur lors de la vente. 

Mais que faire si l’enfant n’a pas les moyens d’acheter? Pas de panique, cette situation est très fréquente. Il faut alors s’occuper de la vente, mais aussi du financement. Vous pouvez par exemple accepter de financer vos enfants pour qu’ils achètent votre bien immobilier tout en octroyant un solde du prix de vente. 

De plus, vous pourrez étaler votre gain en capital sur une période maximale de cinq ans. 

Plus simplement, cette façon de faire comporte les avantages et inconvénients suivants :

Avantages :

  • Vous aurez une entrée de fonds immédiate. Toutefois, si vous financez l’acheteur, votre entrée de fonds sera progressive;
  • C’est un type de transaction simple et peu coûteux; 
  • S’il y a financement, vous avez la possibilité d’utiliser la réserve sur les gains en capital pour reporter votre imposition sur un maximum de cinq ans.

Inconvénients :

  • Vous aurez un impact fiscal immédiat lors de la vente : Vous devrez inclure dans votre revenu imposable, 50% des premiers 250 000$ annuels de gain en capital et 66,67% des gains en capital excédents la première tranche de 250 000$ en plus de 100% de la récupération d’amortissement. 
  • S’il y a financement, votre charge fiscale devra être acquittée à même vos autres biens, puisque le prix de vente ne sera pas reçu en entier. 

D’autres options sont également offertes

Il existe également d’autres options qu’une conseillère ou qu’un conseiller peut vous suggérer selon votre situation. 

Pour les provinces canadiennes hors-Québec, il y a notamment l’option d’acquérir une propriété conjointe des biens avec droit de survie qui permet de vendre 50 % d’un bien immobilier à votre enfant pour qu’il détienne la propriété avec vous, jusqu’à votre décès. 

Il y a également une stratégie fiscale par l’utilisation d’une société par actions (SPA), qui s’adresse plus particulièrement aux propriétaires d’immeubles locatifs qui désirent préparer leur succession.

Bien qu’il demande plus d’organisation, l'utilisation d’une société de personnes est une autre option. Un expert pourra vous accompagner dans votre réflexion et trouver avec vous la meilleure stratégie.

Comment organiser la transmission de votre bien immobilier? 

Au-delà du transfert de votre immeuble locatif ou de votre chalet, vous devrez peut-être aussi réfléchir à la répartition de vos biens entre vos enfants, si vous en avez plusieurs. 

Comment s’assurer d’une répartition équitable? D’abord, retenez que l’égalité et l’équité sont deux concepts différents. Il vaut mieux parfois être équitable plutôt qu’égalitaire. Par exemple, un de vos enfants pourrait ne pas être intéressé à détenir 50 % d’un immeuble locatif, alors que l’autre pourrait être déçu de n’en recevoir que la moitié. 

Donner votre immeuble à l’un et votre assurance vie ou des placements à l’autre pourrait, par exemple, faire le bonheur de tous.  

La clé du succès d’un transfert ou d’une succession, c’est d’en discuter en amont avec vos proches. Organisez des rencontres familiales, communiquez vos intentions à vos enfants et engagez la discussion. Une planificatrice financière ou un planificateur financier peut également vous accompagner dans votre planification successorale. 

Pour terminer, si vous désirez transmettre un bien immobilier de votre vivant, rappelez-vous qu’aucune solution ne convient à tous. Il existe diverses stratégies que vous devrez analyser en fonction de votre situation personnelle et financière… et de celle de vos enfants. 

Notes légales 

Toute reproduction totale ou partielle est strictement interdite sans l’autorisation préalable écrite de la Banque Nationale du Canada.

Les articles et renseignements accessibles sur ce site Internet sont protégés par les lois sur le droit d'auteur en vigueur au Canada ou dans d'autres pays, le cas échéant. Les droits d’auteur dans ces articles et renseignements peuvent appartenir à la Banque Nationale du Canada ou à d'autres personnes. Toute reproduction, rediffusion, communication par télécommunication, incluant par référence via un hyperlien, ou toute autre utilisation non explicitement permise, de la totalité ou d’une partie de ces articles et renseignements, est interdite sans le consentement préalable et écrit de leur titulaire respectif.

Le contenu de ce site ne doit en aucune façon être interprété, considéré ou utilisé comme s’il constituait des conseils d’ordre financier, juridique, fiscal ou autre. La Banque Nationale et ses partenaires en contenu ne peuvent être tenus responsables des dommages que vous pourriez subir dans le cadre d’une telle utilisation.

Nous tenons à vous informer que l'information présentée sur ce site web, qu'elle soit d'ordre financier, fiscal ou réglementaire, pourrait ne pas être valable à l'extérieur de la province du Québec.

Cet article est offert par la Banque Nationale, ses filiales et les entités de son groupe à titre informatif seulement. Il ne crée aucune obligation légale ou contractuelle pour la Banque Nationale, ses filiales et les entités de son groupe et le contenu des programmes et des conditions qui y sont décrits est sujet à changement.

Les hyperliens contenus dans cet article pourraient rediriger vers un site externe qui n’est pas administré par la Banque Nationale. La Banque ne peut être tenue responsable du contenu de ce site externe ni des dommages résultant de son utilisation.

Les opinions présentées dans ce texte sont celles de la personne interviewée. Elles ne reflètent pas nécessairement les opinions de la Banque Nationale ou de ses filiales.

Pour tout conseil concernant vos finances et celles de votre entreprise, veuillez consulter votre conseiller de la Banque Nationale, votre planificateur financier ou, le cas échéant, tout professionnel (comptable, fiscaliste, avocat, etc.).

Vous aimeriez acheter?

Remplissez notre formulaire de contact pour discuter de votre projet et planifier un rendez-vous avec un conseiller. 

Catégories

Catégories