Les biens immobiliers non verts, qu’on appelle des actifs immobiliers « bruns », pourraient devenir du bois mort d’ici dix ans, ajoute-t-il. Cela est dû à une réglementation de plus en plus lourde, à une hausse des coûts de l’énergie, à une demande croissante des locataires aspirant à la carboneutralité des immeubles et à des attentes plus grandes du public en matière de développement durable.
« Les immeubles existants commencent déjà à être touchés par cette nouvelle réglementation », dit M. Demers.
Il souligne la hausse de la tarification de la pollution établie par les gouvernements fédéral et provinciaux. Certaines provinces seront aussi sérieusement affectées par l’augmentation du coût des crédits carbone.
Les règlements en matière de construction changent aussi, notamment le Code national du bâtiment du Canada. Il renforce les exigences en matière de consommation d’énergie et d’efficacité énergétique des nouveaux bâtiments ainsi que pour les rénovations des propriétés existantes. La transition vers la carboneutralité est au cœur des efforts des gouvernements, à tous les paliers, pour respecter les engagements climatiques, comme ceux de l’accord de Paris.
« L’objectif général est de réduire l’impact de l’immobilier sur l’environnement. Si nous continuons sur la voie de ces dernières décennies, nous entrerons droit dans un mur. L’immobilier peut faire partie du problème ou de la solution », commente M. Demers.
Un rapport de McKinsey a conclu que l’immobilier représente 39 % des émissions mondiales, principalement dues à la consommation d’énergie, avec une part plus petite attribuable à la fabrication des matériaux de construction.
La Banque Nationale est un des grands financeurs de l’immobilier commercial verts au Canada. « Les questions d’ESG sont maintenant intégrées dans nos critères d’attribution de crédits, quel que soit le projet », dit M. Demers.
La pierre angulaire du changement
La Banque voit l’immobilier vert comme une pierre angulaire d'un changement positif. Sa stratégie d’action climatique ambitieuse vise la carboneutralité en 2050 de ses activités de financement et de sa propre exploitation. La Banque Nationale soutient aussi et conseille les clients dans leur transition vers une économie bas carbone. Pour les clients du secteur immobilier, la banque a accordé 10 prêts verts pour un total de 778 millions $ en 2023, dépassant sa propre cible qui était de 750 millions $. Elle vise aussi à réduire l’intensité carbone de son portefeuille du secteur immobilier commercial de 50 % d’ici 2030.
L’immobilier vert n’est pas une mode, mais une priorité nationale, explique M. Demers, et il est essentiel de disposer des bons outils financiers pour le soutenir. Les arguments économiques ne manquent pas non plus. Une étude JLL récente a conclu que, en Amérique du Nord, l’immobilier vert récolte une prime de 7,1 % sur les loyers. Elle révèle aussi un déséquilibre de la demande de locaux bas carbone, avec un déficit de 75 % aux États-Unis.
« Il est plus facile de construire des bâtiments verts en partant de zéro que d’en mettre d’anciens à niveau. Le bâti existant représente le plus grand défi », dit M. Demers.
Il peut être plus complexe de s’attaquer à une conception déjà existante, qui souvent ne cadre pas bien avec les nouvelles technologies à grand rendement énergétique. Mais l’objectif est d’améliorer ce qui est déjà en place. La modernisation d’éléments mécaniques – remplacement des chaudières, des climatiseurs et des châteaux d’eau – offre un immense potentiel pour atteindre les objectifs écologiques. Les investisseurs dans l’immobilier examinent de plus en plus le financement à travers un prisme vert et sont plus en mesure de financer les coûts additionnels.
« Si nous avons le choix entre un actif vert et brun, nous privilégierons les actifs verts », conclut M. Demers.
Il ajoute que l’industrie reconnaît les débouchés qu’offre l’immobilier vert, mais lentement. Environ un tiers du secteur de la construction commerciale a déjà adopté les principes ESG, un autre tiers y songe. « Mais nous ne sommes pas au bout de nos peines. »
Combien de fois a-t-il entendu que les coûts additionnels sont des obstacles, notamment pour les panneaux solaires ou les sources d’énergie renouvelable? Mais l’immobilier vert, c’est plus que cela.
« La meilleure économie d’énergie provient de l’énergie qu’on n’utilise pas. » La construction verte est donc souvent une question d’enveloppe des immeubles, et beaucoup – nouveaux et anciens – pourraient s’améliorer grandement.
Des constructions rentables
La grande expérience de la Banque Nationale dans l’immobilier vert lui permet d’aider les emprunteurs à prendre de meilleures décisions en termes d’ESG pour rendre les projets plus économiques.
M. Demers cite le récent prêt vert à Capital Developments de la Banque Nationale pour un projet d’immeuble résidentiel de 29 étages à Toronto. L’édifice Olive Residences, avec 350 appartements en copropriété à vendre, arborera la certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Or.
Ensemble, la Banque Nationale et le client ont déterminé que même si rendre le projet plus écologique entraînerait des coûts légèrement plus élevés, ceux-ci pourraient être compensés par des conditions d’emprunt favorables et l’attractivité du projet de condos. En outre, la Banque Nationale offre des prêts promotionnels aux acheteurs d’appartements en copropriété, combinant pour la première fois des incitatifs commerciaux et résidentiels dans le même projet.
Autre exemple, un prêt de transition à la carboneutralité accordé à GI Quo Vadis Capital pour la revitalisation complète du Complexe du Canal Lachine, à Montréal. Le projet comprend un système de chauffage, climatisation et ventilation à grand rendement énergétique et des systèmes d’énergie renouvelable issus d’une recherche effectuée par l’Institut des villes nouvelle génération de l’Université Concordia.
Voilà quelques exemples des nombreuses incursions de la Banque Nationale dans l’immobilier vert partout au Canada. La banque a aussi aidé des promoteurs de logements collectifs à maximiser le recours aux programmes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) comme le programme APH Sélect. Celui-ci offre une assurance-prêt moins coûteuse tout en permettant un amortissement sur 50 ans de projets répondant aux défis climatiques et d’abordabilité.
« Nous faisons partie des chefs de file pour le financement de projets par ce programme », affirme M. Demers, en faisant remarquer que la banque conclut pour plus de 2 milliards $ de transactions par an par cette initiative.
Il dit que la construction verte et la modernisation sont des chantiers en évolution, les technologies s’améliorant de jour en jour. « Je dis toujours aux clients de ne pas s’attendre à la perfection quand ils peuvent intégrer les principes ESG aujourd’hui et récolter des avantages à long terme – pour leur rentabilité, pour les locataires et pour la planète. »