Maison: achat, vente et rénovation

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour votre capsule sur les perspectives immobilières du jeudi, 28 novembre 2024. Aujourd'hui, je suis en compagnie de Matthieu Arseneau, salut Matthieu. 

Salut Simon.

Et d'Andrée Desrosiers.

Bonjour Simon. 

Bienvenue Andrée. Notre sujet du jour, hypothèque à taux fixe ou hypothèque à taux variable? Lequel est le plus avantageux? Mais avant d'en parler avec Andrée, discutons tout d'abord avec Matthieu des récentes données macroéconomiques qui, évidemment, influencent le marché immobilier. Matthieu, de nombreux événements sont survenus depuis notre dernière discussion, qui ont un impact évidemment sur les perspectives économiques. D'abord quelles sont les implications du balayage républicain aux élections présidentielles américaines pour la croissance économique, mais aussi pour les taux d'intérêt? 

Oui Simon, vraiment, toute une actualité économique au cours des dernières semaines. L'élection, le balayage républicain a des implications pour le Canada pour les 4 prochaines années. A amené à un niveau d'incertitude plus élevé. On a qu'à penser au risque de tarifs, l'actualité nous l'a montré récemment. Évidemment, des risques aussi de mouvements migratoires vers le Nord avec les risques ou les menaces de déportation d'immigrants aux États-Unis. Mais l'élément que je voulais parler davantage aujourd'hui, c'est beaucoup plus l'impact sur les taux d'intérêt. Puis ça, il faut que les gens soient conscients. Ce qui se passe au sud de la frontière a des impacts sur les coûts de financement au Canada. Je vous montre un graphique pour moi qui est très parlant. On le sait, on en a déjà parlé, la situation budgétaire Américaine avec des déficits élevés, mais pourrait être encore plus élevé si l'on se fie aux promesses de Trump pendant la campagne. L'université de Pennsylvanie a fait des calculs et nous montre des déficits en pourcentage du PIB plus près de 8% alors que c'était 6% qui était anticipé. Donc s’il va de l'avant avec ces promesses là, ça pourrait signifier un gouvernement qui stimule encore plus l'économie dans un contexte où la Réserve fédérale tentait de calmer l'économie. Donc vraiment, on pèse sur l'accélérateur du côté des dépenses ou en baissant les taxes aux États-Unis et de l'autre côté la Réserve fédérale, qui tente de calmer l'inflation. Donc ce qu'on observe de quelque chose d'assez atypique à ce moment ci. C'est la Réserve fédérale est en mesure de commencer à baisser les taux d'intérêt, 75 points de base jusqu'à présent. Mais les taux 10 ans ont monté depuis le mois de septembre. Et ce qu'on voit, c'est un contexte où les taux d'intérêt sont beaucoup plus élevés que lorsque Trump a pris le pouvoir en 2016. Donc à l'époque il avait un stimulus, il avait stimulé l'économie, mais là à ce moment-ci, on va avoir une Réserve fédérale qui pourrait mettre un certain frein à ces dépenses là pour contenir l'inflation qu'on voit à ce moment ci. Donc on est vraiment dans un contexte très différent. Mais ce qui est important c'est que oui, l'économie américaine a peut-être besoin de ces taux plus élevés là étant donné le contexte économique, mais étant donné les corrélations de taux d'intérêt à travers le monde, il y a beaucoup de pays qui ne peuvent pas ou ça serait inapproprié de composer avec ce relèvement des taux d'intérêt là. Donc, on a la plus grosse économie mondiale qui monte les taux d'intérêt, mais ça va se refléter sur les taux d'intérêt mondiaux et peut être un frein pour d'autres économies: la zone euro, la Chine qui connaît des difficultés à ce moment-là, puis le Canada aussi, qui montre beaucoup plus de faiblesses. 

Donc des impacts importants. Ce que je comprends Matthieu, c'est que la capacité d'abaisser le taux directeur aux États-Unis semblent désormais un petit peu plus limité. Qu'en est-il pour le Canada?

En effet, c'est exactement. Les révisions de baisse de taux pour l'année prochaine ont été révisées à la baisse là, aux États-Unis. Par contre, le contexte économique, comme je l'ai mentionné, tout à fait différent quand on regarde, par exemple, le marché du travail. Il y a une certaine stabilisation du taux de chômage après une augmentation depuis 2022. Mais quand on regarde la cohorte principale des travailleurs, les 25 à 54 ans, on voit que le taux de chômage continue de monter. Et voyez le contraste, la divergence avec les États-Unis. Donc on se retrouve à ce moment ci à des niveaux similaires à ce qu'on avait en en 2017 en termes de taux de chômage, quand même substantiellement plus élevé que ce qu'on avait avant la pandémie. Donc vraiment, on a une économie refroidie par les taux d'intérêt, puis ça se reflète sur les pressions inflationnistes intérieurs. Quand on regarde des économistes qui se passent pour avoir le pouls de l'inflation domestique, on regarde beaucoup ce qui se passe dans les services, beaucoup plus corrélés avec les salaires. Aux États-Unis, ça roule à du 4. 4% dans les services de base, excluant le logement, c'est seulement 1.3% au Canada. Donc ça se reflète même sur l'inflation que l'économie, elle a été clairement beaucoup plus refroidie de ce côté-ci de la frontière par les taux d'intérêt élevés. Et dans un tel contexte, oui, on pense qu'il faudra que la Banque du Canada continue de baisser les taux. Et même pour compenser le relèvement des taux dans la portion longue des taux des taux 5 ans, les taux 10 ans montent ces dernières semaines. Mais moi, pour moi, c'est un argument de plus que la Banque du Canada doit peut-être poursuivre dans cette direction-là à une vitesse importante. Donc pour nous, même si indirectement l'économie américaine peut bien faire, ça va avoir un impact sur les exportations en supposant qu’il n’y a pas de tarif, de l'autre côté c'est clairement le relèvement des coûts de financement. Nous, à notre avis, la Banque du Canada doit continuer de ramener les à des taux neutres plus proches de 2%. Évidemment, si on a le gouvernement fédéral qui commence à faire des transferts aux ménages comme qui a été annoncé récemment, mais peut être ça va limiter la marge de manœuvre à la Banque du Canada d'abaisser les taux aussi bas qu'on le pensait à 2%, peut-être plus du 2.25% 2.50% à la fin de l'année prochaine. Mais clairement, on a une économie qui a vraiment besoin de taux d'intérêt plus bas. 

Donc situation pas si simple. Le gouvernement a annoncé récemment un frein supplémentaire sur la croissance de la population canadienne pour les 3 prochaines années. C'est quoi les implications de cette nouvelle annonce là sur le marché immobilier?

Et on en a parlé ces dernières— dans les dernières capsules. Clairement, on est dans une situation de pénurie de logements au Canada qui perdure là, étant donné la croissance démographique qui est demeurée très vigoureuse là même au cours du dernier trimestre. Donc le gouvernement semble— a un peu reconnue que ça va être bien difficile d'augmenter l'offre pour rétablir rapidement la situation. Donc dans un tel contexte— puis on avait parlé aussi le taux de chômage des immigrants qui montait de façon importante, ce n’était peut-être pas le meilleur contexte pour accueillir des nouveaux arrivants. Donc une crise du logement avec un marché du travail moins porteur. Donc oui, gros coup de frein qui a été annoncé, réduire la présence de résidents non permanents à un rythme plus rapide qu'on anticipait préalablement. Une diminution de résidents permanents également qui a été annoncée, ferait en sorte qu'on aurait une croissance moyenne pour les 3 prochaines années de seulement 0.3% alors qu'on roulait à du 3% ces 2 dernières années. Ce qui ferait en sorte de ramener la moyenne mobile 5 ans à peu près au rythme qu'on avait avant la pandémie qui était un rythme soutenable, puis qui respectait un peu la capacité d'accueil au pays. Qu'est-ce que ça veut dire pour les le l'immobilier? Faut pas dire que si c'est une grosse modération que le marché de l'immobilier va ralentir de façon importante à nos yeux. On l'a vu pour nous, il y a vraiment une accumulation de demandes sur les lignes de côté. Les taux d'intérêt élevés limitaient certains acheteurs. Juste avec une petite amélioration de l'abordabilité ces derniers trimestres, on a vu un regain quand même des ventes de maisons ces derniers mois. Ça c'est intéressant, mais ça vous dit qu'avec ces acheteurs sur les lignes de côté, on n'est pas trop inquiets qu'il y aura une très grande faiblesse dans le marché de l'immobilier. C'est beaucoup plus un retour à la normale ramener des conditions d'abordabilité que ce soit dans le locatif, que ce soit dans les pour les premiers acheteurs de maison. Je pense que c'est ça qui va se produire au cours des prochains mois avec des taux d'intérêt un petit peu plus favorables. 

Donc bonne nouvelle. Encore une fois merci beaucoup Matthieu pour tes commentaires toujours aussi pertinents. Andrée, dans le contexte de baisse de taux d'intérêt anticipé d'ici la fin d'année et aussi évidemment pour 2025, est-ce qu'on devrait opter pour un taux fixe ou un taux variable pour notre hypothèque? 

Très bonne question Simon, et effectivement question qui est très d'actualité. Donc, le choix entre un taux fixe et un taux variable pour une hypothèque dépend de plusieurs facteurs, surtout dans un contexte de taux baissiers. Notre tolérance au risque, notre situation financière et notre vision des tendances économiques à court et moyen terme sont autant d'éléments à tenir en compte dans notre choix. On doit d'abord aussi comprendre le contexte du taux baissier. Lorsque le taux directeur de la Banque du Canada baisse, les banques ajustent leur taux hypothécaires en conséquence. Les taux variables suivent généralement ces baisses de taux et peuvent devenir particulièrement avantageux à court terme. Les taux fixes, quant à eux, bien qu'ils soient souvent plus élevés que les taux variables au moment de la souscription, offrent une protection contre une éventuelle hausse future, mais il faut se rappeler cependant que ceux-ci suivent le taux d'intérêt des obligations à long terme 10 ans dont parlait justement Matthieu tout à l'heure et non le taux directeur de la Banque du Canada. Par conséquent, une baisse d'un quart de point du taux directeur ne signifie pas nécessairement que les taux fixes vont baisser d'autant. Il faut donc bien comprendre ce contexte-là avant de prendre notre décision.

Excellent point, effectivement Andrée, il y a plusieurs personnes qui pensaient que quand on baisse le taux directeur tous les taux fluctuent dans la même direction. Cependant comme tu viens de nous l'expliquer très clairement, ce n’est pas le cas car les taux sont influencés par des facteurs qui sont distincts.

Cela étant dit, quels sont les avantages de l'un et de l'autre? Si on regarde du côté du taux variable, bon ben vous devriez considérer un taux variable si vous pensez que les taux vont continuer à baisser ou le resteront bas pendant une période prolongée. Même chose si vous avez une certaine tolérance au risque et vous avez la capacité financière d'absorber les fluctuations potentielles à la hausse. Aussi si vous souhaitez profiter de pénalités plus basses advenant le cas que vous deviez rembourser votre hypothèque parce que les pénalités sur des taux variables sont moins élevés que sur les taux fixes, certaines institutions aussi offrent la possibilité de passer à un taux fixe si les taux augmentent. Du côté des taux fixes, vous pourriez considérer un taux fixe si vous préférez la stabilité et que vous souhaitez éviter certaines incertitudes, si vous pensez que les taux naturellement pourraient remonter à moyen terme et si vous avez une capacité budgétaire limitée pour venir absorber d'éventuelles hausses soudaines de vos versements. 

Donc encore une fois, Andrée là, le choix ne va pas automatiquement vers l'un ou vers l'autre. Et ce, même si nous sommes dans un contexte de taux baissier. Comme tu viens de le dire, on doit s'assurer de prendre en compte d'autres éléments dans notre décision. 

Tout à fait. Simon, il ne faut pas oublier aussi que certaines institutions financières offrent à leurs clients la possibilité d'avoir des hypothèques à taux mixtes ou à plusieurs tranches, soit une partie en taux fixe et une partie à en taux variable. Fait que ça, ça permet aussi de combiner les avantages de l'un et de l'autre, en réduisant les risques et en profitant partiellement des baisses de taux. En résumé, dans un contexte de taux baissier, un taux variable peut sembler plus avantageux à court terme, mais ça reste un pari sur la direction future des taux. Si vous êtes confortable avec un peu d'incertitude, le taux variable peut maximiser vos économies. Par contre, si vous privilégiez la tranquillité d'esprit, le taux fixe est une meilleure option. Encore ici, tout dépend de votre profil financier et de vos objectifs à court et long terme. Pour vous aider dans votre choix, comme d'habitude, n’hésitez jamais à consulter un spécialiste hypothécaire qui pourra évaluer votre situation personnelle et bien vous conseiller dans votre choix.

Merci beaucoup Andrée et j'espère tout le monde que les informations que tu nous as partagées vont être utiles. Quant à nous, on se reparle dans quelques semaines pour une prochaine capsule sur les perspectives immobilières. Merci beaucoup.

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour votre capsule sur les perspectives immobilières du mercredi 25 septembre 2024. Aujourd'hui, je suis accompagné de Matthieu Arseneau, salut Matthieu.

Salut Simon.

Ainsi que de ma collègue Véronique Corriveau. Bienvenue Véronique. Notre sujet du jour, l'immobilier et la planification successorale. Mais avant d'en parler avec Véronique tantôt, discutons tout d'abord avec Matthieu des récentes données macroéconomiques qui influencent le marché immobilier. Matthieu, alors qu'on a vu la banque du Canada baisser graduellement son taux directeur au cours de l'été en annonçant des baisses successives de 25 points de base. La Réserve fédérale a, je crois, surpris les économistes. En annonçant une baisse de pas moins de 50 points de base lors de sa première annonce en septembre. À quel rythme de baisse peut-on s'attendre du côté de la Banque du Canada maintenant que la Fed embarqué dans la danse?

Simon, c'était effectivement une surprise pour les économistes qui s'attendaient à un 25 points de base, en commençant donc ce que la Banque du Canada a fait là à 3 reprises depuis juin. Donc on se retrouve vraiment à avec les 2 banques centrales qui ont emboîté le pas, qui baissent les taux d'intérêt. Mais comme on peut le voir sur le graphique, des taux d'intérêt qui demeurent élevés là sur une base historique, mais clairement la direction est vers des taux plus bas. On voit des signes de faiblesse au niveau du— on commence à voir au niveau du marché du travail américain, au Canada c'est encore plus clair, on en parlera un peu plus tard, mais clairement ça ouvre la porte à donner de la marge de manœuvre à la Banque du Canada et étant donné que si la Réserve fédérale va dans cette direction-là en termes de baisse de taux d'intérêt, ça a moins d'impact sur le dollar canadien. Donc ça donne une marge de manœuvre à la Banque du Canada de pouvoir aller de l'avant avec d'autres baisses de taux d'intérêt et peut-être même des baisses de taux plus prononcé ce que moi j'espère. Euh. On a eu des grandes nouvelles et une grosse étape qui a été franchie avec les données de l'inflation du mois d'août. On voit que sur le graphique la barre bleue en fait l'inflation totale. Enfin 2% d'inflation annuelle, ce que ce qui est le point médian de la cible de la Banque du Canada. Donc clairement l'inflation est maîtrisée au Canada à nos yeux. Puis en plus on en a parlé lors des précédentes capsules, mais évidemment quand on exclut les coûts d'intérêt hypothécaires, dont la hausse, la responsabilité c'est la Banque centrale qui l'a causé. Si on exclut cette composante là en fait on est seulement à 1.2% d'inflation année sur année, c'est très faible sur une base historique. Donc pour nous c'est évident même que la Banque du Canada doit peut-être même accélérer le pas, peut-être y aller avec des 50 points de base pour ramener les taux à neutralité, ce qu'on appelle les économistes, être autour de 2.5%, 3% peut-être le plus rapidement possible dans un contexte où, oui, l'inflation est maîtrisée.

Mais Matthieu corrige, moi tu sais, la maîtrise de l'inflation ça ne s’est pas fait sans coût économique hein. Comme on peut voir le taux de chômage qui est en croissance. Comment évalues-tu la santé économique du marché du travail présentement?

Mais quand on regarde là, depuis qu'on s'est parlé, les tendances qui avaient commencé d'une augmentation du taux de chômage se sont poursuivis au courant de l'été. Donc le taux de chômage qui a continué de monter et frappe disproportionnellement les individus qui tentent d'entrer sur le marché du travail pour une première fois, dont les jeunes, les nouveaux arrivants et on le voit, la hausse pour ce qui est de ces 2 segments de population là est très, très prononcé. En fait, c'est la même amplitude, essentiellement la même amplitude qu'on a connu lors de la crise financière de 2008, 2009 en termes d'augmentation du taux de chômage pour ces segments-là. Donc oui, il y a des licenciements un peu, mais c'est vraiment plus les cohortes qui tentent d'entrer sur le marché du travail qui entraînent cette hausse du taux de chômage. Et ce qui est préoccupant dans le contexte actuel, c'est quand on regarde les taux d'emplois vacants, donc les affichages de poste des entreprises. Dans les secteurs qui absorbent habituellement les immigrants ou qui absorbent les plus jeunes, le taux d'emploi vacant a drastiquement baissé et est même à son plus bas niveau depuis pratiquement 2016, 2017. Là donc, dans un contexte comme celui-là, on a des craintes que les taux d'intérêt sont en trop restrictifs que le taux de chômage pourrait continuer de monter au cours des prochains mois. Juste pour vous donner une idée, sur une base historique. On le sait, les taux sont à 4. 25%, le taux de chômage est à 6.6%. Si on exclut la pandémie, la dernière fois que les taux étaient à 6.6%, à l'époque les taux d'intérêt étaient à 0.5%. Je ne dis pas qu'il faut aller là rapidement. Il y a des enjeux, on veut s'assurer que l'inflation reste maîtrisée, mais quand même ramener les taux à 2.5%, 3% c'est pour nous une priorité qui devrait— une orientation que devrait prendre la Banque du Canada pour pas qu'il y ait des dommages trop grands sur le marché du travail.

Je comprends bien. Comment comment tu perçois Matthieu, les dernières annonces du gouvernement, là qui concerne le relèvement du plafond des hypothèques assurées de 1 $M à 1.5 $M ainsi que la possibilité offerte aux premiers acheteurs d'amortir leurs prêts 30 ans versus 25 ans avant. As-tu l'impression que c'est une bonne solution pour remédier au problème d'abordabilité.

On sait là, l'abordabilité, on en a parlé dans les capsules précédentes. C'est le gros défi, l'enjeu principal du marché de l'immobilier et un gros défi pour les prochaines années. Pour ce qui de la première mesure, faut savoir, je pense avoir un effet limité, il n’y a pas beaucoup de transactions tout près du 1 $M donc de le relever de 1 $M à 1.5 $M n’aura pas des impacts si importants que ça sur le marché. Par contre l'augmentation de l'amortissement de 25 à 30 ans, là ça peut changer la donne. On a fait quelques petits calculs qu'on vous montre, là on le montre par province, vous pourrez consulter les données mais juste globalement on parle d'une augmentation en fait d'une baisse— pour un même montant pour une même maison. En fait le paiement hypothécaire peut baisser de d'environ 9% en allongeant la période d'amortissement pour le même paiement dans le fond on peut s'acheter une maison 10% plus cher en augmentant l'amortissement. Donc ça donne une idée de l'impact, c'est quand même c'est quand même significatif. Donc on verra quelle sera la popularité de ces mesures-là. Mais clairement pour ce qui est de l'abordabilité, il y a des questionnements à voir. D'augmenter de payer la maison plus longtemps pendant une plus longue période, est-ce que c'est vraiment plus abordable? Et si ça devient populaire, cette mesure, cette option là, mais peut-être que les prix de l'immobilier vont s'ajuster, puis dans le fond vont contrebalancer l'intention initiale, ce qui ne réglerait pas le problème à long terme d'abordabilité.

Rien n'est simple Matthieu. Merci beaucoup pour tes commentaires toujours aussi pertinents. Aujourd'hui, on vous l'avait annoncé, on va se pencher sur le sujet, souvent négligé mais essentiel, l'immobilier et la planification successorale. Beaucoup d'entre nous souvent remettent ça plus tard ces décisions là parce qu'ils pensent que bon soit, c'est trop complexe, c'est inutile. Notre invitée d'aujourd'hui Véronique.

Salut, merci d'être là Véronique.

Merci de me recevoir.

Une notaire de la grande expérience dois-je dire? Elle a pour nous éclairer sur les éléments de base et nous aider à faire les premiers pas vers une planification réfléchie et surtout comprendre le processus qui peut effectivement sembler intimidant. Donc, Véronique, pour débuter, pourrais-tu nous expliquer pourquoi il est si important d'avoir un testament, surtout quand il s'agit de biens immobiliers?

En soi ce qui est important d'avoir un testament c'est de pas laisser nos volontés au hasard. En tout premier lieu, si je donne comme exemple, je suis conjoint de fait avec quelqu'un, puis je n’ai pas fait de testament, mais j'ai un immeuble avec ce conjoint-là, puis je décède sans testament. Mais ce n’est pas nécessairement mon conjoint qui va être avantagé donc il peut se retrouver copropriétaire d'un immeuble avec mes héritiers légaux. Ce n’est pas tout le temps ça qu'on souhaite. Puis dans le fond, d'avoir un testament, ce que ça permet, c'est de choisir soi-même qui va hériter de nos biens, puis aussi de choisir la personne qui va s'occuper de nos biens, qui va être le liquidateur, qui va administrer la succession pour s'assurer que tout se passe dans les règles de l'art.

Donc, comme tu le mentionnes Véronique, l'un des aspects clés de la planification successorale, c'est vraiment le transfert de la propriété après le décès d'une personne. Pourrais-tu nous expliquer à haut niveau le processus de transfert de propriété immobilière d'une personne décédée vers justement ses héritiers.

Mais dans le fond, qu'on hérite de notre immeuble par legs particulier ou par legs résiduaire c'est sûr qu'il faut qu'il y ait une transmission qui se fasse. Puis c'est le liquidateur de la succession qui va être en charge de ça. Dans notre jargon juridique, nous on appelle ça la « déclaration de transmission ». Donc c'est un acte qui va faire la passation des titres de la succession aux héritiers, puis c'est ça qui va officialiser le tout. Souvent, c'est un mythe qu'on a à déconstruire un petit peu au niveau du transfert d'immeuble, que ça se fait directement par le testament, mais non, faut vraiment faire un axe supplémentaire pour officialiser ce transfert de propriété-là.

Intéressant. En fait, c'est quoi les considérations spécifiques que les héritiers doivent être conscients quand ils héritent d'un bien immobilier? Il y a-t-il par exemple des défis ou des pièges à éviter?

Il y en a plusieurs. Je peux donner quelques exemples. Si on parle de d'hériter d'un bien en copropriété souvent on va se poser la question, ces gens-là qui vont hériter de cet immeuble-là, comment qu'ils vont administrer l'immeuble? Comment qu'ils vont s'entendre? Ça peut amener des fois des dynamiques familiales un petit peu délicates, je dirais. Ou sinon si on pense à un legs d'un immeuble à un enfant mineur, s'il y a des mécanismes de protection ou non qui ont été mis pour cet enfant là ça peut complexifier l'administration des biens du mineur. Puis un aspect qu’il ne faut vraiment pas négliger, c'est l'aspect fiscal. Hériter d'un immeuble des fois peut nous donner une situation de manque de liquidités. Ce qui fait en sorte que on a de la difficulté à payer notre impôt par la suite ou les taxes qui découlent de ce transfert d'immeuble-là, donc ce n’est pas à négliger.

Ce n’est pas si simple. Merci beaucoup à Véronique d'avoir partagé ton expertise avec nous aujourd'hui. Comme on peut le voir, la planification successorale, en particulier lorsqu'elle implique des biens immobiliers, ça peut sembler complexe, puis c'est complexe en fait, mais comme tu le dis aujourd'hui, faut prendre le temps de planifier à l'avance je pense. C'est ça la recette du succès. Puis ça va enlever de la pression sur les personnes justement qui nous, qui nous sont chères. On espère aujourd'hui tout le monde que la conversation a contribué à clarifier un peu le processus de planification successorale, le transfert de de propriété. Comme je le disais, bien que ça peut sembler des fois intimidant, ces étapes peuvent apporter une importante tranquillité d'esprit quand ils sont bien planifiés. Donc je vous encourage grandement à en discuter avec vos conseillers et conseillères. Donc j'espère que les informations partagées par ma collègue Véronique et Matthieu tantôt, merci encore, vous ont été utiles. Et quant à moi je vous remercie d'avoir été là et je vous enjoins de nous rejoindre dans quelques semaines pour une prochaine capsule sur les perspectives immobilières. Merci beaucoup.

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour votre capsule sur les perspectives immobilières du mardi 16 juillet 2024. Aujourd'hui, je suis accompagné de Matthieu Arseneau, Salut Mathieu.

Salut Simon.

Ainsi que de mon collègue Peter Thompson, Salut Peter.

Bonjour Simon.

Aujourd'hui, notre sujet du jour, l'importance de l'assurance prêt. Mais avant de parler de ce sujet-là avec Peter, j'aimerais qu'on s'entretienne avec Mathieu sur les récentes données macroéconomiques qui, évidemment, influencent le marché de l'immobilier. Donc Mathieu, première question pour toi. La Banque du Canada, on le sait, a réduit son taux d'intérêt au début du mois de juin, mais depuis ce temps-là, les données sur l'inflation de base sont moins favorables que dans les mois précédents. Penses-tu que la Banque centrale regrette d'avoir baissé ses taux?

Simon, je ne pense pas qu'elle le regrette parce qu'il y a le côté de l'inflation. Puis effectivement on avait eu 4 mois extrêmement favorables pour l'inflation de base. Quand on parle de l'inflation de base c'est quand on enlève les composantes les plus volatiles. Oui on a 2 mois en mai et en juin un peu moins favorables. Par contre il ne faut pas surréagir à des données à court terme si on regarde la tendance sur le graphique que je vous montre sur un horizon 6 mois. Écoutez, en rythme annualisé, l'inflation de base est à 2.2%, donc à peine au-dessus de la cible que désire la Banque du Canada de 2%. Puis ce qui est rassurant c'est de voir le nombre de catégories qui évoluent au-delà de cette cible-là de 2% c'est seulement 23 composantes sur 55 sur cette période-là c'est en dessous de la moyenne historique. Donc on en conclut à la lumière de ce graphique là que le problème d'inflation généralisée est réglé au Canada. Ce n’est pas surprenant étant donné l'évolution de l'économie au cours des derniers trimestres, on en a déjà parlé, mais même au 2e trimestre de 2024, la croissance devrait s'établir autour de 1.7%. Historiquement c'est bon, mais compte tenu de l'augmentation de la population, c'est en dessous de la croissance économique potentielle. Donc sur les 8 derniers trimestres. Simon, 7 des 8, la croissance du PIB a été en dessous de la croissance de la population, ce qui fait en sorte que le PIB par habitant est en diminution là sur cette période-là. En fait de tout près de 4% depuis le sommet, c'est du jamais vu en dehors d'une récession. Donc on le voit avec ce graphique-là le ralentissement de l'économie canadienne et ultimement ça se reflète sur l'inflation qui est redevenu sous contrôle à nos yeux.

Matthieu, on voit que le marché du travail montre de plus en plus des signes de ralentissement, ce qui devrait théoriquement contribuer à contenir l'inflation. Comment vois-tu évoluer cette situation-là?

Écoute avec les données que j'ai montrées par rapport à la croissance économique et l'augmentation de population, ça se reflète sur le marché du travail avec un taux de chômage en tendance haussière en juin. Écoutez, c'était une stagnation de l'emploi, mais la population augmentait de 100,000 durant le mois. Donc l'écart c'est un écart qu'on voit habituellement en récession. Donc vraiment c'était toute une- donc ça a fait augmenter le taux de chômage de 2 dixièmes en juin. Désormais le taux de chômage des taux de son niveau d'avant la pandémie à ce moment-ci, mais vous voyez surtout que des groupes de population précis et on connait des difficultés dans le contexte que je vous dirais de gel d'embauche généralisé qu'on connaît au niveau national, donc ceux qui essaient d'intégrer le marché du travail pour la première fois les 15 à 24 ans, les immigrants récents ont de la difficulté. On voit que le taux de chômage monte à vive allure là depuis le début de l'année et elles sont à des niveaux qu’on n’a pas vu depuis 2014. Pour ce qui est des immigrants récents, la hausse du taux de chômage, c'est aussi gros que lors de la crise financière de 2008, 2009 déjà. Donc vraiment c'est des gros changements, un marché du travail qui se calme et c'est corroboré par les données publiées par la Banque du Canada cette semaine dans l'enquête sur les perspectives des entreprises. Les entreprises en fait, seulement 15% des entreprises indiquent des pénuries de main-d'œuvre désormais, c'est 3 fois moins qu'au pire de de 2022. Et à un niveau en fait qu'on n'a pas vu en dehors d'une récession à 15%. Donc ce n’est pas très indicatif de recrudescence d'embauche là au cours des prochains mois. Et on est certain que oui, d'un côté l'inflation collabore un petit peu moins, rien d'inquiétant, mais de l'autre, vraiment certains signaux nous montrent un marché du travail au ralenti qui risquent d'alarmer un peu la banque du Canada et nous, on s'attend à ce qu'elle abaisse les taux d'intérêt en juillet également pour, avec plusieurs hausses là d'ici les 4 prochains trimestres, on s'attend à ce que les taux soient d'ici un an à peu près autour de 3%, là selon notre scénario de base, à ce moment-ci.

Quand même.

Matthieu, avec comme tu dis, les taux d'intérêt qui sont en baisse, ceci dit, avec une croissance démographique qui est toujours très forte au Canada. À quoi on peut s'attendre spécifiquement pour le secteur immobilier?

Oui si on regarde les récentes données, oui, il y a eu la baisse de taux d'intérêt en juin. Puis c'est intéressant de voir quand même un petit rebond des ventes de logements en juin. D'ailleurs, c'était le cas dans les 5 grands marchés au Canada et les marchés urbains, là donc, Montréal, Toronto et Vancouver. Mais ça demeure quand même des niveaux de vente assez faibles qu'on voit jusqu'à présent. D'ailleurs avec ces niveaux de vente là on voit les inscriptions qui continuent de monter. C'est une bonne nouvelle pour les acheteurs potentiels. Ça enlève de la pression sur le marché, mais écoutez, c'est clair, des baisses de taux ça aide l'immobilier, croissance démographique, ça aide l'immobilier, mais d'un autre côté, ne faut pas oublier les niveaux d'inabordabilité demeurent à des niveaux problématiques à ce moment-ci et le marché du travail qui ne collabore pas, il faut quand même être prudent dans nos anticipations, on s'attend à un léger rebond des ventes là pour les pour les prochains mois.

Donc encore certains nuages à l'horizon, Matthieu, si je peux bien comprendre. Donc merci beaucoup pour tes commentaires très pertinents. Abordons maintenant, si vous voulez bien notre sujet principal, l'importance de l'assurance prêt avec Peter. Rebonjour Peter.

Salut Simon.

Peter comme on le sait tous, pour la plupart des gens, l'achat d'une propriété, ça représente probablement le plus grand engagement financier de leur vie, particulièrement quand il s'agit de la première maison. Souvent toutes les économies hein sont mises dans ce premier achat là, mais faut être quand même réaliste. Il y a certains risques aussi associés au fait de devenir de devenir propriétaire. Peux-tu nous donner quelques exemples qui viennent en tête? Quelques conseils aussi sur la manière de protéger cet investissement très important?

Oui, tout à fait Simon puis en fait, très important effectivement de regarder ces risques-là et de voir comment ce que je peux gérer ces risques-là. Puis on parle surtout de risques au niveau de la santé et dans un cas de décès, c'est important d'au moins considérer ça idéalement en amont. Qu'est-ce qui peut être fait? Et l'assurance prêt existe spécifiquement pour adresser 3 risques auxquels on fait face en tant que propriétaire d'une résidence. En fait, les 3 risques auxquels l'assurance prêt adresse est l'invalidité, la maladie grave et le décès, évidemment. Et quand vous pensez à l'invalidité, vous avez juste à penser à un accident. Si malheureusement il y a un accident qui survient, des fois l'impact peut être que on n'est pas en mesure de travailler les pleines heures. On n'a pas accès à 100% de nos revenus mensuels, alors évidemment, ça peut mettre une pression financière sur les versements hypothécaires ainsi de suite. Alors la protection au niveau de l'invalidité fait en sorte que on est en mesure de faire nos versements hypothécaires sans pression financiers à ce niveau-là et se concentrer sur notre guérison et rétablissement au niveau d'une invalidité. Dans le cas d'une maladie grave, et dans ce cas-ci on parle vraiment les maladies graves, on parle surtout de 3 types de maladies graves, un cancer, un AVC ou un infarctus et dans ces situations là c'est sûr que quand on a un diagnostic d'une maladie grave de cette nature-là, souvent ça vient avec un plan de rétablissement. Ça peut engendrer des coûts auxquels le régime public ne couvre pas, donc des imprévus financiers quand même assez importants à ce niveau-là. Alors la couverture et la protection de maladies graves vient adresser ces besoins-là financiers pour qu'on puisse se concentrer encore une fois sur notre guérison. Et puis sans être préoccupé avec l'impact financier par rapport à ça et dernièrement au niveau de la protection décès. Et bien dans une situation comme ça évidemment quand on pense à nos proches, à nos héritiers, c'est sûr que dans le cas d'un décès, l'hypothèque demeure. Alors lorsqu'on a la couverture de décès, ça vient adresser et enlever cette pression-là sur nos héritiers alors qu'on a juste à penser à titre d'exemple à une jeune famille avec des enfants. Si un des conjoints décède, peut-être ça devient une pression financière très importante. Et des fois le pire scénario c'est que la famille doit déménager suite à cet événement là parce que le conjoint tout seul n'est pas en mesure d'arriver financièrement pour faire les versements hypothécaires, donc doit vendre la maison, déménager dans un appartement à titre d'exemple avec les enfants. Alors ça vient amplifier le drame déjà dans une situation très difficile. Alors ça, c'est le genre de protection qui est offert Simon, pour venir adresser ces risques-là auxquels tout le monde fait face et qu'on doit se poser ces questions-là, comment qu'on va gérer ces risques-là?

Merci pour ces exemples très concrets Peter, comme tu viens de le dire, lorsqu'un événement c'est malheureux arrive, on souhaite à tous conserver son rythme de vie, son confort, ses habitudes. C'est précisément ça qu'un bon plan de protection vient maintenir. Chaque semaine, Peter, je suis sûr dans tes équipes vous êtes en contact avec des clients qui traversent des difficultés, qui entament même des réclamations pour obtenir de l'aide. As-tu des exemples en tête qui te viennent ou la protection a véritablement fait une différence?

Oui, et tu as tout à fait raison, Simon. C'est le métier des gens en réclamation, c'est vraiment- il faut être fait fort-là. C'est vraiment de parler aux clients dans des situations comme ça c'est vraiment très difficile. Mais ce qui est aussi important que ça, c'est en amont, au moment qu'on conseille un client par rapport à la protection. Chaque client est différent, alors les besoins sont différents, mais c'est tellement important en amont de parler à votre conseiller pour bien comprendre quel genre de protection vous devez avoir pour adresser ces situations-là. Et j'ai effectivement une coupe d'exemples qui viennent illustrer l'importance de cet exercice-là. Le premier, c'est une conseillère en succursale qui a rencontré un de ses clients qui avait la préoccupation du coût de l'assurance. Comment ce que je suis en mesure de faire ça. Arriver d'un point de vue budgétaire. Alors déjà, l'argent est un peu serré, comment est-ce que je peux y arriver? Et la conseillère s'est assis avec sa cliente pour faire le tour des différents volets financiers qu'elle avait pour arriver à une solution qui était convenable pour qu'elle ait cette protection-là. Cette même cliente-là est revenu une couple d'années plus tard en succursale pour annoncer à sa conseillère qu’elle venait d'avoir un diagnostic de cancer. Et non seulement ça, quelques mois avant, elle s'était séparée de son conjoint et que maintenant elle avait 2 enfants à sa charge qu'elle devait supporter seule. Alors cette couverture-là qu'elle avait pris, heureusement, c'était tellement un gros soulagement financier. Déjà dans une situation très difficile de devoir, tu sais, traiter son diagnostic, puis reprendre sa santé, et cetera. Au moins elle n’avait pas le fardeau supplémentaire financier qui aurait arrivé si elle n'avait pas eu cette protection-là. Alors ça c'est le premier exemple que je dirais qui souligne cette importance-là. Un autre exemple qu'on a eu, c'est le cas de 2 amis qui sont allés à la pêche ensemble. Et puis le pire est arrivé, pas besoin de vous donner les détails par rapport à ça. Mais ce qui est important de reconnaître, c'est qu’une de ces personnes-là avait choisi quelques mois à préalablement de se protéger, protéger son hypothèque dans ce cas-là, de sorte que lors du décès de cette personne-là, sa conjointe et ses enfants ont pu demeurer dans leur maison. Et puis se concentrer sur le deuil, évidemment, c'est impensable. C'est tellement difficile de de vivre une situation-là, mais au moins, ils n'avaient pas la pression financière. Ça l'avait été adressé. Malheureusement, son ami, n'a pas choisi de protéger l'hypothèse de cette façon-là. Et puis la pression était trop importante sur la conjointe qui a dû déménager parce qu'elle n'était pas en mesure de faire les versements. Alors elle et son enfant ont dû déménager dans un appartement suite à ça, à cause de l'importance des versements à supporter seule et déjà un moment qui était très difficile venait d'être amplifié par cette pression-là additionnelle financière. Alors c'est clair, c'est des situations qu'on n'aime pas y penser. On n'aime pas se dire que ça pourrait m'arriver, mais c'est important de se pencher là-dessus et aller chercher des conseils de gens qui peuvent vous aider et regarder votre cas bien spécifique, bien spécifique, pour s'assurer que vous avez les protections nécessaires qui peuvent répondre à vos besoins.

Effectivement Peter, des exemples qui mettent en perspective l'importance de se protéger. Tu as mentionné un mot important tantôt le mot « budget ». J'aimerais t'entendre un peu plus à ce sujet-là, Peter. Ces dernières années, on le sait hein? Ça a changé la donne pour les Canadiens-là. Les taux d'intérêt qui ont explosé, prix des maisons qui ont augmenté beaucoup aussi, ce qui a fait que les versements hypothécaires ont jamais été aussi élevés pour les consommateurs. Que dirais-tu Peter aux gens qui pensent que soit ils n'ont pas besoin de protection ou qui n’ont pas les moyens, comme ton cas que tu mentionnais tantôt, qui n’ont pas les moyens de se protéger lorsqu'ils contractent ou qu'ils renouvellent aussi un prêt existant.

Non c'est un excellent point et tu as tout à fait raison ces jours-ci, ces 2 dernières années disons, avec l'augmentation des taux d'intérêt, il y a beaucoup de pression. Puis on est très conscients de cette pression-là qui existe au niveau budgétaire pour les familles. Par contre je vous dirais peut-être, une des façons qu'il faut le regarder et considérer c'est que dites-vous que déjà, si la pression est importante d'un point de vue financier, budgétaire et ainsi de suite, qu'est-ce qui arriverait si vous auriez le malheur d'avoir un diagnostic d'une maladie grave ou bien d'avoir une invalidité, puis vos revenus prennent un coup? Qu'est-ce qui arrive? C'est quoi le plan de match? Si vous avez juste 50% de vos revenus à cause que vous n'êtes pas en mesure de travailler ou vous avez des grosses factures médicales ainsi de suite dans un contexte où est-ce que c'est déjà très serré? Alors on est conscient que c'est une réalité pour les gens et encore une fois, c'est juste important de s'asseoir avec son conseiller et voir quels sont les possibilités. C'est sûr que des fois ça l'amène de la dynamique de « Il faut se priver de certaines choses, des fois mensuellement » et cetera. Couper ici un peu et à gauche et à droite. Cependant faut juste pas minimiser l'importance de ce support-là financier dans des moments les plus difficiles de la vie qui sont toujours imprévisibles. Ce n’est pas des choses qu'on peut prévoir. Mais que vous puissiez passer à travers financièrement, ça vous permet justement de vous concentrer sur votre situation sans avoir cette préoccupation-là supplémentaire financière. Alors c'est une vraie question, très pertinente et importante, mais je vous encourage, parlez-en à votre conseiller ou conseillère parce qu'il y a des solutions, puis c'est tellement un risque important par rapport auquel on doit se protéger pour le bien de tous.

Merci Peter d'avoir démystifié pour nous l'importance de l'assurance prêt. Là je pense que c'est très clair avec tes exemples sont très pertinents, des conseils judicieux aussi je pense. En résumé, je vais reprendre ce que tu viens de dire à l'instant. Ça vaut la peine de prendre du temps, de discuter protection avec son conseiller financier afin de prendre des décisions, des bonnes décisions éclairées en fonction de sa réalité, sa situation personnelle, ses besoins. Je pense que l'objectif ultime qu'on doit tous viser, c'est de prendre des bonnes actions pour avoir la tranquillité d'esprit. J’espère tout le monde que les informations tant prodiguées par Matthieu que par Peter vous ont été pertinentes aujourd'hui. Et quant à nous, on se reparle dans quelques semaines pour une prochaine capsule sur les perspectives immobilières. Merci beaucoup.

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour vos perspectives immobilières du mardi 28 mai. Aujourd'hui, comme c'est maintenant rendu l'habitude, je suis en compagnie de Matthieu Arseneau. Salut Mathieu.

Salut Simon.

Et d'Andrée Desrosiers. Bon matin Andrée.

Bonjour Simon.

Notre question du jour, la vente d'une propriété, quels sont les principales étapes à suivre? Mais juste avant de répondre à cette question intéressante, j'aimerais qu'on s'entretienne avec Mathieu sur les récentes informations économiques qui viennent influencer le marché de l'immobilier. Matthieu, ça fait presque un an que la Banque du Canada a maintenant maintenu son taux d'intérêt, son plus haut taux d'intérêt directeur depuis 2001, imaginons-nous. Le moment est-il enfin venu, je sais qu'on se pose souvent la question, de le réduire ce fameux taux d'intérêt-là?

Effectivement je dirais là depuis qu'on s'est parlé la dernière fois, la dernière capsule, on en a parlé à chaque capsule de ce moment à venir, mais les données ont collaboré, Simon. Quand on regarde notamment au niveau de l'inflation, les derniers mois vraiment, le problème d'inflation qui était généralisé là dans l'économie canadienne est à nos yeux résolu. Le graphique que je vous présente à ce moment ci le confirme. En fait quand on regarde les 2 mesures d'inflation de base de la Banque du Canada, c'est-à-dire l'IPC-tronqué et l'IPC-médian, en moyenne elles évoluent à un rythme de 1.6% au cours des 3 derniers mois en rythme annualisé. Donc on est en dessous de la cible de la Banque du Canada et à un niveau comme on peut le voir comparable à ce qu'on voyait avant la pandémie. Puis la raison est bien simple, on le voit vraiment de façon généralisée, quand on regarde les 55 composantes principales de l'IPC, on est revenu à seulement 27 composantes qui augmentent de plus de 2% à ce moment-ci. On avait atteint 48 composantes au pire du choc d'inflation. Donc vraiment on voit là que on est revenu à une proportion normale de composantes qui augmente au-delà de la cible de la Banque du Canada. Donc encore une bonne nouvelle pour nous au niveau de l'inflation, c'est les conditions pour y aller avec des baisses de taux d'intérêt si ce n’est pas juin, ce que j'aimerais bien que ça soit juin, notre scénario de base à ce moment-ci c'est que la première baisse surviendrait en juillet. Donc oui cet été à nos yeux la Banque du Canada va commencer à donner de l'oxygène à cette économie qui à nos yeux en a besoin. Ce n’est pas par miracle que l'inflation s'est calmée, c'est que l'économie s'est calmée. PIB par habitant qui baisse depuis 7 trimestres, on en a parlé à plusieurs reprises, le taux de chômage qui en tendance haussière depuis 2022, comme je vous le montre sur ce graphique-là, et qui est désormais même au-dessus de son niveau pré pandémique. Évidemment pour l'instant on ne parle pas d'un hématome sur le marché du travail, c'est plus un gel d'embauche des entreprises mais on voit qui en paie le prix à ce moment-ci. Taux de chômage des jeunes qui augmente, le taux de chômage des immigrants récents aussi, qui ont de la difficulté à intégrer le marché du travail. Donc oui l'économie refroidit qui montre en fait que oui on va avoir besoin de ces baisses de taux d'intérêt-là pour stabiliser le marché du travail à nos yeux, à ce moment-ci.

Ceci dit Mathieu, on sait qu’historiquement la Banque du Canada a tendance à pas trop s'écarter de ce que fait la Réserve fédérale, puis là on entend des signes que la Réserve fédérale est pas prête à court terme à baisser ses taux. Est-ce que franchement la Banque du Canada est prête à faire cavalier seul cet été?

Pour nous- puis je voulais vous le montrer sur une perspective historique, comment les taux d'intérêt de la Réserve fédérale et la Banque du Canada a évolué à travers le temps. Vous pouvez voir que on a quand même une bonne corrélation entre les taux des 2 économies. Par contre, je vous ai mis l'écart aussi un peu plus bas. Vous voyez qu'à certains moments, il y a des divergences. On a même vu du un point de pourcentage d'écart à un certain moment avec des taux plus élevés aux États-Unis, notamment avant la crise financière de 2008, 2009, dans les années 90. Actuellement, il y a un 50 points de base d'écart. Je serais pas mal à l'aise de voir un taux au Canada aller jusqu'à un point de pourcentage d'écart. C'est sûr que ça limite la marge de manœuvre de la Banque du Canada. Faut être conscient quand qu'on s'éloigne du taux américain, ça déprécie le dollar canadien, puis ultimement ça entraîne des pressions inflationnistes qu'on importe, mais ça c'est peut-être une histoire avec quelques trimestres de délai. Donc à ce moment-ci, étant donné la situation économique pour nous c'est évident que l'économie canadienne a plus de besoin de taux d'intérêt plus bas qu'aux États-Unis. On peut le voir avec l'évolution de l'inflation. Là je vous montre le même la même série que plutôt au Canada, le 1.6% pour la moyenne des 2 mesures d'inflation de base. Donc aux États-Unis c'est 4% au cours des 3 derniers mois. Donc vraiment de côté américain, pas de collaboration au niveau de l'inflation au cours des 3 derniers mois. C'est beaucoup trop élevé et si je regarde le taux de chômage ajusté au concept américain, on voit la divergence des marchés du travail aussi où le taux de chômage canadien serait le plus élevé en excluant la dernière pandémie, là depuis 2016, 2017. Donc oui, dans un contexte comme celui-là, à condition économique différente, il va falloir des politiques monétaires un peu différentes à nos yeux. Puis oui, la banque du Canada pourrait aller avec des baisses de taux avant la Réserve fédérale et baisser plus les taux d'ici la fin de l'année, peut-être un 25 points de base, c'est notre scénario de base à ce moment-ci, plus de baisse du côté canadien.

Donc excellente nouvelle.

À ce moment-ci, au niveau de l'inflation en tout cas, ça collabore plus de ce côté-ci de la frontière.

Ok merci Matthieu. On a lu récemment que le gouvernement fédéral avait annoncé des mesures pour contrer la crise du logement notamment en matière d'immigration aussi, avec un plan ambitieux, un plan très ambitieux, de construction de près de 400, 4 millions pardon, de maisons d'ici 2031, imaginez-vous. Matthieu, est-ce que c'est réaliste de penser qu'on peut juguler la crise du logement à court terme?

Je pense que c'est un projet de long terme, puis il faut être réaliste dans nos attentes avec ça. On a annoncé des mesures au niveau de la croissance de la population, mais déjà quand on regarde les derniers mois, ça reste très vigoureux, ça prend du temps à mettre en place, ralentir la croissance démographique. Puis pour ce qui est des annonces de construction, on parle de 550,000 habitations par année dès l'an prochain, on n'a jamais réussi à construire plus de 300,000. Donc il faudrait une accélération extrêmement rapide, puis je doute de la capacité du secteur de la construction d'y arriver. Ceci dit, je pense que n'importe quelle mesure à ce moment-ci pour stimuler la construction sont les bienvenus. On en a parlé dans les capsules précédentes. Le niveau d'inabordabilité du logement, quand on regarde par exemple le paiement hypothécaire mensuel sur le prix médian d'un logement. J'ai mis à jour la série au premier trimestre. Il y a une petite amélioration avec les baisses de taux d'intérêt qu'on a connues, puis la modération des prix des maisons. Oui il va avoir des baisses de prix d'ici la fin de l'année, mais étant donné cette pénurie de logements-là on doute d'une amélioration importante de l'abordabilité à court terme. Puis là on parle des propriétaires puis l'accession à la propriété d'une première maison, mais du côté des locataires on en a parlé à plusieurs reprises aussi. On n’est pas loin d'une augmentation des loyers de 8% qui s'ajoutait à d'autres augmentations au cours des dernières années. Les locataires connaissent aussi des difficultés dans ce contexte de pénurie de logements qu'on connaît à ce moment-ci. Puis, des données de la Banque du Canada qui ont été publiées ces dernières semaines nous montrent d'ailleurs que, on le sait, le choc de paiement que doit connaître les propriétaires, on en a parlé dans les dernières capsules, est important. Selon les calculs la Banque du Canada en 2024 on parle d'un choc de paiement de 20%. Par contre, pour l'instant, quand on regarde les délinquances pour ce qui est des cartes de crédit des détenteurs d'hypothèques, il y a une légère augmentation, mais pas de signe de grande vulnérabilité. Alors que du côté des emprunteurs sans hypothèque, qui inclut dans le fond les locataires en partie, on voit qu'on est déjà à des taux de délinquance plus élevés qu'avant la pandémie. Donc écoutez, c'est le grand défi du Canada pour les 5 prochaines années, il va falloir vraiment mettre en place des mesures pour régler la situation parce qu'on voit déjà des vulnérabilités importantes à ce moment-ci.

Merci beaucoup Matthieu pour ces commentaires très pertinents. Rebonjour Andrée.

Rebonjour Simon.

On parle depuis le début de nos capsules beaucoup d'achat d'une propriété. J'aimerais ça aujourd'hui, si on pouvait faire différent, de parler plutôt de la vente d'une propriété, puis des différentes choses à faire pour pouvoir y arriver, justement pour vendre notre maison. Mais écoute, ça va me faire plaisir de t'en parler Simon, puis tu as tellement raison. On a discuté généralement de ce qui concerne l'achat d'une propriété, puis on oublie souvent la vente. Puis souvent un ne vient pas sans l'autre, souvent pour acquérir une propriété, tu en vends une que tu as. Puis pour bien de personnes, au cours de leur vie, ils vont acheter plus d'une propriété. Plusieurs vont en acheter 2, 3, voire même plus, puis ça pour toutes sortes de raisons. Ça peut être parce que la famille s'agrandit, parce qu'on décide de vivre avec quelqu'un ou encore de se séparer, pour un nouvel emploi et bien d'autres raisons encore, Simon.

Tu as bien raison, il y a plusieurs raisons qui peuvent nous amener à considérer de changer de maison. Pour ce faire, c'est quoi les étapes, tu nous dirais Andrée, à suivre pour s'assurer que la vente de notre propriété se passe bien sans trop de de tracas.

Écoute, ce que j'aimerais vous proposer dans le fond aujourd'hui c'est un processus en 10 étapes, OK? Ce n’est quand même pas rien, alors un faut procéder à l'évaluation de la propriété, alors ça c'est important d'obtenir une estimation précise de ce que vaut votre propriété sur le marché. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier ou encore à un évaluateur professionnel. C'est 2 personnes qui peuvent vous aider à ce niveau-là. Ensuite de ça, vous devez préparer votre propriété. Assurez-vous comme on dit qu'elle est présentable, qu'elle est attrayante pour les acheteurs potentiels. Des fois c'est des petites réparations mineures, un petit coup de pinceau ici, un petite réparation d'un petit trou à quelque part, ça fait du bien. Du nettoyage, du désencombrement aussi, afin de mettre en valeur les meilleurs atouts de votre propriété. Ensuite, faudrait peut-être penser à choisir un courtier immobilier. Si vous optez aussi pour travailler avec un courtier immobilier recherchez-en un qui a de l'expérience dans votre quartier, votre région et qui jouit d'une bonne réputation. Ce courtier-là il va vous guider tout au long de votre processus de vente, donc son choix est important. Ensuite de ça, vous devez fixer le prix de vente de votre propriété, puis là votre courtier va vraiment venir vous aider à fixer un prix compétitif en tenant compte du marché local, des comparables et de l'état général de votre propriété. Alors une fois que votre prix est déterminé là ensuite faut mettre en valeur sur le marché votre propriété, donc faire le marketing de celle-ci. Encore là, votre courtier va mettre en place un plan marketing pour attirer le maximum d'acheteurs potentiels. Ça peut inclure l'affichage sur le site Centris, ça peut inclure des annonces en ligne, des visites libres, des visites virtuelles, et cetera. Donc il va vous suggérer plusieurs initiatives pour que votre propriété soit mise en valeur. Ensuite vous allez devoir négocier des offres. Donc lorsque les acheteurs commencent à présenter des offres, votre courtier encore là va venir vous guider apparent envers tout le processus de négociation afin que vous obteniez le meilleur prix et les meilleures conditions possibles. Une fois qu'une offre satisfaisante vous est présentée, vous et l'acheteur finaliserez l'offre d'achat qui va venir déterminer les termes et conditions de la transaction, soit le prix de vente, la date de prise de possession, tous ces détails-là. Ensuite il pourrait y avoir une inspection de la propriété, c'est à dire que dans les conditions de l'offre d'achat, l'acheteur pourrait demander qu'une inspection à sa satisfaction de la propriété soit effectuée afin d'identifier, d'éventuels problèmes ou des vices cachés. Cette inspection-là elle est au frais de l'acheteur et puis suite à celle-ci peut être que vous devrez réviser, pas refuser, mais réviser votre prix de vente ou encore faire certaines petites réparations sur la propriété. Finalement l'avant dernière étape, ça sera le la finalisation du prêt hypothécaire par votre acheteur. Donc votre acheteur devra vous fournir de son institution financière une acceptation d'un prêt hypothécaire qui vous confirme qu'il a été accepté et qu'il a les capacités de faire l'achat de votre propriété. Après tout ça, vous allez clore votre vente. Donc une fois que toutes les conditions de l'offre d'achat puis le financement de l'acheteur sont confirmées, vous et l'acheteur signez les documents de la vente et vous transférerez le titre légalement, la propriété à l'acheteur, le tout va se faire en général chez un notaire, à une date convenue entre les 2 parties. Il y a une étape que je n’ai pas mentionné, mais qui pourrait aussi s'ajouter à ces 10 étapes-là, c'est que vous pourriez avoir à produire un nouveau certificat de localisation de la propriété que vous voulez vendre. Si vous avez fait des réparations ou des ajouts à votre propriété depuis que vous en vous en avez fait l'acquisition ou encore si ce certificat-là date de plus de 10 ans, vous devrez en produire un nouveau. Et ça, ça va être à vos frais à vous.

Quand même plusieurs étapes Andrée pour vendre une maison. Dans un de celle-là, tu as mentionné que y a beaucoup de gens qui ont recours à un courtier immobilier pour les accompagner dans cette aventure-là? Il y a aussi, on voit ça aussi beaucoup, beaucoup de gens décident d'y aller par eux-mêmes. Pourquoi on choisirait cette option?

Écoute, c'est effectivement possible, Simon, de procéder soi-même à la vente de la propriété sans avoir recours à un courtier, un agent immobilier. Puis la principale raison pourquoi les gens décident de faire ça, c'est souvent pour éviter le fameux frais de courtage de 4 à 5% de la valeur du prix de vente de la propriété. Puis cette commission-là naturellement, elle sert à venir rétribuer le courtier pour tout le travail qui fait dans son accompagnement dans la vente. Bien que ce soit possible de procéder ainsi vous devez avoir une excellente, je vous dirais même pas une "très bonne", vous devez avoir une excellente connaissance des règles de courtage, du marché immobilier de votre région, que vous soyez aussi disponible pour tous les appels, les visites, être capable de promouvoir efficacement votre propriété sur le marché et surtout ne pas être émotif. Parce que pour tout le monde, notre maison est toujours plus belle à nos yeux qu'aux yeux d'un éventuel acheteur. Donc à moins d'être un expert en immobilier, je vous encourage quand même à faire appel aux services d'un courtier immobilier de confiance pour vous éviter bien des soucis et vous assurer d'une transaction à un prix juste.

Merci beaucoup Andrée pour toutes ces explications et surtout pour tes judicieux conseils. On voit que ce n’est pas si simple que ça. J'espère bien que les informations partagées par mes collègues Andrée et Matthieu ce matin vous seront utiles. Et on se reparle quant à nous dans quelques semaines pour une prochaine capsule sur les perspectives immobilières. Merci beaucoup.

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