Comment calculer la rentabilité d’un immeuble locatif?

Quels sont les facteurs à considérer pour calculer la rentabilité d’un immeuble locatif?

La rentabilité suite à l’achat d’un immeuble locatif de quatre logements ou moins ou d’un immeuble de cinq logements et plus dépasse largement le calcul des revenus moins les dépenses. Comme c’est un investissement sur le long terme, tenez compte des différents facteurs qui influenceront (positivement, on vous le souhaite) la valeur marchande de votre immeuble avec le temps : 

L’emplacement

• Est-ce que l’immeuble est bien situé? Est-il dans un quartier populaire et sûr? 
• L’immeuble est-il dans un secteur à fort potentiel de développement ou en perte de vitesse? Par exemple, les biens immobiliers près d’un projet de prolongement d’une ligne de métro pourraient gagner de la valeur. 
• La propriété est-elle près de plusieurs services, des transports en commun, d’un hôpital ou d’une école? 

La demande

• Est-ce que le type de propriété convoité est recherché dans le secteur? Par exemple, si un local commercial occupe le rez-de-chaussée de votre immeuble, assurez-vous d’être sur une rue commerciale et que ce commerce n’est pas le seul aux alentours. 

Les loyers

• Quel est le taux d’occupation de l’immeuble? 
• Quel est le prix des loyers? Un immeuble dont les appartements sont loués à des montants inférieurs au marché n’a pas la même valeur que celui dont les baux sont signés à des prix mensuels plus élevés. 

Les locataires

• Est-ce que l’ensemble des locataires paye son loyer à temps? 
• Si l’immeuble possède un loyer commercial, quel est le secteur d’activité du locataire? Et depuis quand est-il locataire? Certaines institutions financières considèrent certains secteurs d’activités comme étant précaires. 
• Quelle est la répartition des baux? Par exemple, si l’un des commerces occupe 80 % des espaces à louer et que son bail vient à échéance sous peu, vous risquez de vous retrouver avec plusieurs locaux vacants. Parfois, il vaut mieux avoir plusieurs petits locataires commerciaux qu’un seul gros locataire. 
• Quelle est la durée des baux? Prenez connaissance des baux actuels : s’ils viennent à échéance bientôt, vous pourriez vous retrouver avec un espace vacant. 

L’état de l’immeuble

• Faites inspecter la propriété convoitée par un inspecteur en bâtiment certifié afin d’éviter les mauvaises surprises et même, parfois, de pouvoir négocier le prix d’achat à la baisse.
• Mesurez la qualité de l’entretien de l’immeuble. Si le propriétaire emploie un gestionnaire pour s’occuper de l’immeuble et que vous désirez le garder, c’est un coût supplémentaire qui aura une incidence sur la rentabilité. 

Comment calculer la rentabilité d’un immeuble locatif?

Il existe plusieurs façons de calculer la rentabilité financière d’un immeuble à revenu. 

Le coefficient de couverture de dette (CCD)

C’est la méthode la plus simple pour calculer la rentabilité d’un immeuble. Il faut soustraire toutes vos dépenses annuelles, comme les versements hypothécaires, l’électricité, les taxes municipales l’impôt foncier, les frais d’entretien et les assurances de la somme que génère l’ensemble des loyers annuellement. 

Un ratio de revenus à 125 % du montant des dépenses représente un seuil de rentabilité acceptable. Donc pour chaque tranche de 100 $ de dépenses, vous devriez empocher 125 $ de revenus. 

Gardez en tête que ceci n’est qu’un barème. Discutez avec un expert pour vous assurer que la rentabilité de l’immeuble est suffisante. 

Le multiplicateur de revenus bruts (MRB)

Le multiplicateur de revenus bruts (MRB) est une façon rapide de calculer les revenus d’un immeuble locatif. 

La formule est simple, c’est le prix de l’immeuble divisé par le revenu brut annuel. 

Bien qu’il soit simple, ce ratio n’est pas le plus précis parce qu’il ne tient pas compte de toutes les dépenses reliées à l’immeuble. Il permet toutefois de facilement comparer des immeubles semblables d’une région à une autre. 

Le taux global d’actualisation (TGA)

Le taux global d’actualisation (TGA) est recommandé pour les immeubles commerciaux et ceux de 12 logements et plus. 

La formule reste simple : Pour le calculer, il suffit de diviser le revenu net par la valeur de l’immeuble.

C’est une méthode très populaire. Vous pourrez donc comparer le TGA de l’immeuble que vous convoitez avec les TGA du marché en fonction du type d’immeuble et de sa localisation.

Comment augmenter la rentabilité d’un immeuble locatif?

Augmenter la rentabilité d’un immeuble à revenu demande une analyse de vos coûts et de vos opérations, puis de fouiller toutes les options qui s’offrent à vous. Par exemple :

Augmenter les loyers 

Abordons l’augmentation des loyers. C’est peut-être une option, mais cela peut venir mettre un terme à la fidélité de certains locataires de longue date. L’augmentation doit être conforme à la loi, raisonnable et respectueuse des droits des locataires. En faisant des rénovations dans les logements et avec un bon entretien de l’immeuble, des augmentations de loyer seront plus justifiées et justifiables. 

Améliorer la gestion énergique du bâtiment 

En faisant des travaux pour améliorer le rendement énergétique de l’immeuble, comme le remplacement des portes et des fenêtres, vous pourriez réduire vos coûts énergétiques. Cela vous permettra d’augmenter le revenu net de votre immeuble. 

Rationaliser vos frais 

Réduire vos charges administratives pourrait aussi augmenter la rentabilité de votre bien immobilier. Analysez toutes les dépenses comme le déneigement, l’entretien paysager, l’emploi d’un concierge ou d’un gestionnaire d’immeuble, etc. Vous trouverez peut-être des postes budgétaires où vous pourriez réduire vos dépenses ou augmenter vos revenus. 

Améliorer l’offre aux locataires 

En ajoutant des services ou en apportant une touche de luxe aux logements – par exemple, en offrant Internet, un garage ou même un abri auto –, vous pourriez augmenter le prix des loyers. 

Quels autres éléments influencent le rendement d’un immeuble locatif?

• Votre mise de fonds, donnée à l’achat de l’immeuble, peut jouer sur le rendement de votre immeuble. Plus grosse elle est, plus bas seront vos versements hypothécaires et plus grand sera le rendement de l’immeuble.
• L’impact fiscal du gain en capital peut également se répercuter sur les profits que vous empocherez au moment de la vente. Lorsqu’il se départit d’un immeuble locatif, l’acheteur peut récupérer les charges d’amortissement, qui sont considérées comme un revenu imposable à 100 %. En outre, 50 % du gain en capital réalisé est imposable. C’est donc à considérer lors de la revente en pensant au rendement espéré. Voilà pourquoi il est très important de comprendre le fonctionnement du gain en capital. Discutez-en avec un fiscaliste ou un comptable. 
• La défiscalisation, c’est-à-dire la réduction du montant de votre impôt par le biais d’un investissement, peut influencer vos revenus. Par exemple, certains frais, comme les montants pour des rénovations sur l’immeuble, sont déductibles d’impôt. Il s’agit là d’un autre avantage venant contribuer au rendement de l’immeuble.

En terminant, avoir une vision à long terme vous permettra également de générer des revenus avec votre immeuble locatif. L’offre, la demande et les ventes de ce type de bien immobilier se maintiennent dans le temps. Année après année, votre immeuble prendra normalement de la valeur, ce qui, au moment de la vente, vous procurera un rendement sur le capital que vous aurez investi. 

Vous avez un projet d’achat d’immeuble locatif? Pour vos questions, on est là.