Guide pour acheter votre première maison au Canada

1. Remplir les critères d’admissibilité d’achat d’une propriété

Au Canada, l’achat d’une propriété est possible tant pour les résidents permanents que les non permanents, sous certaines conditions, comme détenir un permis de travail, par exemple. Sachez toutefois que devenir propriétaire ne vous donnera pas accès à la résidence permanente et ne changera pas les modalités de votre visa. (Bon à savoir!)

Voici les conditions à remplir obligatoirement pour accéder à la propriété et obtenir un prêt hypothécaire au Canada :

Vous devrez prouver que vous détenez un montant d’argent suffisant pour verser une mise de fonds. Il est essentiel que vous déteniez ce montant depuis au moins trois mois. Si l’argent provient de l’étranger, il faut que vous soyez en possession de cette somme et en mesure de prouver la provenance des fonds.

C’est aussi important d’avoir un compte bancaire et un bon dossier de crédit, affichant un pointage d’au moins 680. Une carte de crédit peut vous aider à bâtir votre historique de crédit et améliorer votre pointage, à condition d’en faire une utilisation responsable, c’est-à-dire rembourser le solde, ou du moins, le paiement minimum dû chaque mois. Si vous avez un dossier de crédit dans votre pays d’origine, il faudra quand même en rebâtir un autre au Canada.

Vous n’avez pas d’historique de crédit canadien? Dans ce cas, il faudra démontrer que vous avez de bons antécédents de paiement et que vous êtes solvable. Comment? En donnant des preuves que vous avez payé vos factures dans les délais requis pour des comptes publics, pour l’électricité par exemple, durant les 12 derniers mois.

D’autres documents pourraient être nécessaires pour évaluer votre dossier de crédit et votre ratio d’endettement, notamment si vous avez des dettes à l’extérieur du pays. Sachez aussi que certaines institutions financières exigent un visa de résident temporaire (avec permis de travail ou d’études) avant d’accorder un prêt hypothécaire. Assurez-vous de bien comprendre les conditions requises avant de choisir une banque.

Attention, à compter du 1er janvier 2023, une nouvelle loi impose certaines restrictions sur l’achat d’un immeuble résidentiel au Canada par un non-Canadien pendant une période de deux ans (lien externe). Vous pouvez consulter un avocat ou un notaire pour toute question. Cette loi du gouvernement fédéral vise à freiner l’achat de propriétés résidentielles par des investisseurs étrangers, afin de stabiliser le marché immobilier au pays.

Cette nouvelle loi ne vise pas :

• les agents diplomatiques ou consulaires
• les résidents temporaires ayant un permis d’études et respectant certaines conditions strictes
• les résidents temporaires ayant un permis de travail et respectant certaines conditions strictes
• les résidents temporaires ayant obtenu un visa de réfugié fuyant un conflit
• les demandeurs d’asile, à certaines conditions

Pour connaître les conditions et détails du règlement, consultez le site du gouvernement du Canada.

Nous vous recommandons de discuter avec un juriste pour confirmer si vous êtes admissible à l’achat d’une propriété résidentielle au Canada avant de commencer vos recherches.

2. Se familiariser avec le lexique hypothécaire

Le vocabulaire utilisé dans le domaine de l’achat immobilier peut différer d’un pays à l’autre. Pour vous aider à vous y retrouver, voici quelques termes couramment utilisés au Canada.

Prêt hypothécaire et mise de fonds

Le prêt hypothécaire, aussi appelé hypothèque, est l’argent que vous devrez emprunter pour couvrir la portion du prix de la propriété que vous ne pouvez pas payer en liquide.

La mise de fonds est la portion du prix que vous devrez payer en liquide. Au Canada, la mise de fonds minimum pour une propriété de 500 000 $ ou moins est de 5 % du prix de la propriété, et de 10 % pour la portion excédant 500 000 $, si le prêt hypothécaire est assuré. La mise de fonds doit être de 20 % pour un prêt non assuré, et ce, peu importe le prix de la propriété. Pour les résidents non permanents autorisés à travailler, la mise de fonds exigée est minimalement de 10 %, tandis qu’elle pourrait être de 5 % pour un résident temporaire.

Amortissement et terme

L’amortissement correspond au nombre d’années dont vous avez besoin pour rembourser le prêt hypothécaire. À la fin de cette période, la propriété sera entièrement payée. L’amortissement est généralement de 25 ans pour un prêt assuré et 30 ans maximum pour un prêt conventionnel.

Votre période d’amortissement est divisée en plusieurs termes, de trois ou cinq ans, par exemple. Le terme représente la durée du contrat hypothécaire qui dicte les modalités de votre prêt, comme votre taux d’intérêt et le montant de vos versements hypothécaires, sur une période donnée. Quand votre terme arrivera à échéance, vous devrez alors renouveler votre contrat ou le transférer.

Taux d’intérêt

Vous pouvez choisir entre un taux fixe et un taux variable. Le taux d’intérêt fixe restera le même pendant toute la durée du terme et est habituellement plus élevé que le taux variable. Le taux variable, généralement plus faible, fluctuera en fonction de certains indicateurs économiques. Les taux hypothécaires varient d’une banque à l’autre, et au Canada, ils sont influencés par le taux directeur de la Banque du Canada (lien externe).

Envie d’en savoir plus?
→ Consultez notre lexique hypothécaire complet.

3. Déterminer votre mise de fonds et votre budget pour les coûts d’achat

Acheter une propriété ne s’improvise pas. C’est pourquoi il faut avant toute chose faire un bilan des liquidités que vous possédez et que vous pourrez utiliser pour la réalisation de votre projet. C’est essentiel de déterminer le budget dont vous disposez pour payer la mise de fonds et les frais fixes au moment de l’achat. Rappelez-vous que selon votre situation, vous devrez verser au minimum 5 % du prix de la propriété en mise de fonds. À cela s’ajoutent des frais supplémentaires, tels que :

• Les frais d’inspection
• Les frais de notaire ou d’avocat
• Les droits sur les mutations immobilières (la taxe de bienvenue), exigibles dans certaines provinces, notamment au Québec
• Les taxes (TPS et TVQ), si vous achetez une maison neuve
• L’ajustement des taxes municipales et scolaires en date de la transaction, le cas échéant
• Les frais de déménagement
• L’achat de mobilier et d’appareils électroménagers

Pour avoir une bonne idée de ce que représentent ces frais fixes, à l’exclusion de la mise de fonds, on calcule habituellement 2 à 3 % de la valeur de la propriété pour éviter les surprises.

4. Évaluer votre capacité d’emprunt et obtenir une préautorisation hypothécaire

Pour évaluer le montant du prêt hypothécaire que vous pourriez obtenir, deux options s’offrent à vous:

• Vous pouvez poser la question à des spécialistes hypothécaires.
• Vous pouvez aussi utiliser une calculatrice en ligne.

Avant de commencer à magasiner une propriété, il est fortement recommandé d’obtenir une préautorisation hypothécaire auprès de votre institution bancaire. La préautorisation prouve votre capacité d’emprunt et protège votre taux d’intérêt contre une hausse pour une période déterminée, allant généralement de 60 à 90 jours. La préautorisation indique au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux et augmente votre pouvoir de négociation. C’est une façon simple d’améliorer vos chances de mettre la main sur la propriété convoitée! Pourquoi s’en passer?

5. Trouver votre propriété et faire une offre d’achat

Pour commencer vos recherches, informez-vous sur le marché immobilier et déterminez le quartier et le type de propriété qui vous conviennent.

Une fois que vous aurez déniché la maison répondant à vos besoins, c’est le moment de faire une offre d’achat. Un courtier immobilier pourra vous aider à la préparer. Essentiellement, ce document pose vos conditions d’achat, la réalisation d’une inspection, par exemple, qui constitue un examen très important pour évaluer l’état de la propriété. Dans l’offre d’achat, vous fixerez aussi le montant que vous désirez offrir pour la propriété.

6. Obtenir un prêt hypothécaire

Enfin, si votre offre d’achat est acceptée, il faut alors obtenir officiellement le prêt hypothécaire qui permettra de concrétiser votre rêve. C’est à cette étape que vous pourrez négocier les différentes modalités du prêt, comme le terme et la fréquence des versements. Vous devrez fournir plusieurs documents au moment de votre demande, notamment l’offre d’achat officielle et une preuve de revenus d’emploi.

Une fois votre prêt hypothécaire approuvé, vous pourrez alors finaliser votre achat. Pour cela, vous devrez faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé en immobilier, qui se chargera d’effectuer les démarches juridiques requises.

Pour plus de détails sur chacune de ces étapes :
→ Consultez notre guide d’achat complet

7. Bonus : connaître les incitatifs et les ressources à votre disposition

Au Canada, plusieurs incitatifs et ressources pour l’achat d’une première propriété s’offrent à vous.

L’assurance hypothécaire pour les nouveaux arrivants

Une assurance hypothécaire peut vous aider à obtenir un prêt hypothécaire plus facilement, car elle réduit le risque encouru par les institutions financières prêteuses. Si votre mise de fonds est de moins de 20 %, une assurance hypothécaire est obligatoire.

Plusieurs organismes offrent des programmes d’assurances prêt spécifiques pour les nouveaux arrivants. Pour avoir accès à ces assurances, il faut avoir versé une mise de fonds d’au minimum 5 %. Pour connaître les conditions de chacun des programmes, consultez ces pages web :

• Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)
• SAGEN
• Programme Avantage Nouveau Départ par Canada Guaranty

Sachez que ces organismes offrent d’autres programmes et services pour aider les nouveaux arrivants à s’installer au pays et à trouver un logement.

Le RAP

Le Régime d’accession à la propriété, ou RAP, est un programme qui permet de retirer des fonds de votre REER (régime enregistré d’épargne retraite), sans qu’ils soient imposés, afin de financer l’achat ou la construction d’une première propriété. Autrement dit, le RAP peut vous aider à financer votre mise de fonds ou les coûts de construction avec des sommes qui n’auront pas été imposées.

Le montant maximum du RAP est de 35 000 $ et les fonds doivent avoir été déposés dans le REER au moins 90 jours avant le retrait. Vous disposerez ensuite de 15 ans pour les reverser dans votre REER.

Un résident temporaire peut cotiser à un REER à condition d’avoir déjà gagné des revenus et donc, d’avoir produit une déclaration d’impôt au Canada.

Le CELIAPP

Le CELIAPP est un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété. Il s’agit d’un compte dans lequel vous pouvez déposer de l’argent qui vous donnera droit à une déduction d’impôt et réduira votre revenu imposable. Vous pourrez ensuite utiliser ces sommes pour l’achat de votre première propriété.

Pour être admissible à l’ouverture d’un CELIAPP, il faut répondre aux conditions suivantes :

• Vous devez avoir entre 18 et 71 ans
• Vous devez être résidente ou résident du Canada
• Vous et votre conjointe ou conjoint ne devez pas être déjà propriétaires d’une habitation au Canada ou ailleurs; vous devez être un futur premier acheteur.

Les courtiers immobiliers

Les courtières et courtiers immobiliers sont des experts dans l’achat et la vente de propriétés. Ces spécialistes sauront vous accompagner dans votre choix ainsi que dans tout le processus relié à l’achat d’une propriété. Pour vous assurer de choisir la bonne personne, renseignez-vous auprès des organismes de régulation de la province dans laquelle vous résidez.

Les spécialistes hypothécaires

Les spécialistes hypothécaires pourront vous aider à trouver la meilleure solution de financement selon vos besoins. Ces personnes vous conseilleront sur le type de prêt et les modalités, en fonction de la propriété et de votre situation financière et personnelle. Les spécialistes hypothécaires vous aideront également à négocier votre taux d’intérêt, ainsi que les autres conditions de votre prêt.

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